Sponsrat inlägg - Fastighetsinvesteringar

Om man tittar på min portfölj ser man ganska kvickt att jag gillar fastighetsinvesteringar. Om man räknar in fastighetspreffar når jag upp i 23 % av det totala portföljvärdet som ligger exponerat mot fastigheter men om man inte räknar preffarna, vilka kan ses lite mer som räntepapper, hamnar jag ändå närmare 14 %. Det kanske inte egentligen är så farligt att allokera 14 % av sin portfölj till en och samma sektor men anledningen till att jag är så återhållsam är just diversifieringsteorier i samarbete med att fastighetsaktier i mångt och mycket är ganska dyra i mitt tycke.

Bild: Tessin.se

Jag tittar regelbundet på placeringsalternativ och givetvis kan man direktinvestera i fastigheter genom att tömma sitt konto, belåna sig upp över öronen och hålla tummarna för att den lilla hyresfastighet man lyckades köpa genererar det kassaflöde man önskade men för oss som inte sitter med alla dessa miljoner på kassan skulle en sådan manöver innebära stora risker. Jag tycker fastighetsaffärer är så riskfyllda i dagens ränteläge att jag inte ens vågar köpa mig mitt eget boende trots att jag egentligen behöver en lite större bostad.

I denna situation behöver man leta efter andra alternativ om man vill komma åt fastighetsmarknaden och i det läget har jag tre go-to ställen att leta på. Det finns säkert fler men för mig räcker dessa tre vilka summeras till fastighetsaktier på börsen, börsnoterade fastighetspreffar och fastighetsprojekt hos crowdfundingbolaget Tessin.

"Registrera dig för Tessins nyhetsbrev för att få löpande erbjudanden om nya fastighetsinvesteringar"

På börsen kommer du åt en rad fina fastighetsportföljer. Jag själv håller bla Castellum och Hemfosa som svenska innehav och Omega Healthcare Investors och Chatham Lodging Trust som utländska innehav. Därigenom är jag exponerad mot både bostäder och samhällsfastigheter, hotell och kontor.

Jag har också en rad preferensaktier som på ett aktivt sätt ökar upp direktavkastningen i portföljen och sprider riskerna då detta tillgångsslag inte nödvändigtvis korrelerar med börsen utan snarare påverkas utav räntan m.m.

I våras skrev jag ett helt inlägg om diversifiering och kortfattat kan man säga att man kan diversifiera inom ett tillgångsslag exv. aktier genom att köpa flera olika aktier i flera olika branscher men bäst av allt är att också att köpa flera olika tillgångsslag exv. fastigheter, aktier, räntepapper osv.

Tessin.se

Det är här Tessins crowdfundingtjänst kommer in. Man skaffar sig ett konto och därefter får man erbjudande om att utöka sin portfölj med onoterade fastighetsinvesteringar. Oftast rör det sig om bolag som emitterar preferensaktier med fast avkastning och fasta datum för återköp vilket gör att man på ett enkelt sätt kan räkna på sin investering. Risken här är bland annat likviditeten i investeringen. Det kan alltså vara svårt att komma ur investeringen om man snabbt behöver pengar. En annan risk är givetvis bolagens storlek och den begränsade insyn man har i bolagen men detta vägs upp av diversifieringsmöjligheten detta investeringsslag erbjuder samt den rejäla avkastningen. Projekten de släpper avkastar mellan 9-13 % vilket man får säga är hyggligt för en fastighetsinvestering.

Men givetvis finns det andra möjligheter. Ibland släpper bolaget projekt där det ingår vinstdelning på olika sätt baserat på projektets avkastning och då kan det bli riktigt intressant.

Det här är, precis som de flesta crowdfundingtjänster en ganska ny tjänst men de två-tre åren Tessin har funnits har de blivit riktigt populära bland investerare och de senaste gångerna jag försökt vara med har jag inte hunnit med eftersom projekten blivit så extremt övertecknade.

Summering

Fastigheter är ett mycket trevligt investeringsslag som kan fungera som en diversifiering av portföljen och för oss som inte har kapital nog att köpa en egen fastighet ger Tessin oss möjlighet att komma väldigt nära fastighetsmarknaden. Det kostar inget att skaffa ett konto och därifrån är det bara att vänta på rätt tillfälle.

Vill man ha fler åsikter om Tessin kan man läsa Petruskos inlägg här eller varför inte Rika Tillsammans inlägg som kan läsas här.

Det sista jag vill säga att oavsett hur man väljer att investera är det viktigt att veta vad det är man investerar i och att inte lägga för många ägg i en och samma korg.

Lycka till med investeringarna.

Har du inte anmält dig till "Västsvensk ekonomifika" finns det platser kvar som väntar på dig.

*Det här inlägget sponsras av Tessin.*



Bildkälla: tessin.se

Det snackas om #Uppesittarkväll

Det snackas en del om #Uppesittarkväll i ekonomibloggsfären och detta är ett twitterfenomen som innebär att man sitter uppe mitt i natten, dagen innan löning och diskuterar vilka aktier man skall handla dagen efter när pengarna finns på kontot.

Jag handlar inte riktigt på det sättet men jag är med och följer för att få ta del av tips och idéer samt att förhoppningsvis kunna inspirera lite. Den här månaden har jag i stort sett redan handlat upp mina pengar genom att öka på krediten lite den senaste veckan eller de två senaste veckorna.

Först blev det ju en dubbelsmäll med Kopparbergs och Diageo. Analysen av det senare bolaget blev förövrigt det mest lästa inlägget sedan bloggen startade med ganska god marginal vilket är väldigt roligt men tydligen är det så att mina läsare gillar analyser för analysen av Kopparbergs och det senaste köpet Chatham Lodging Trust ligger inga eoner efter.

Det innebär att jag förmodligen bara kommer amortera av krediten i morgon men skulle det bli pengar över kommer jag givetvis att trycka på köpknappen men då blir det nog påfyllning i något av portföljbolagen. Jag tycker att jag är klart underviktad i exv Investor så även om det är ett tråkigt köp riskerar det att bli dit pengarna går.

Igår köpte jag förövrigt Coca-Cola för en hygglig slant vilket mer än dubblade mitt lilla innehav i den aktien.

Hur handlar du?


Bildkälla: freeimages.com

Analys: Chatham Lodging Trust

Jag är seriöst förälskad i fastigheter. Så till den milda grad att jag faktiskt har våldfört mig en del på mitt eget diversifieringstänkande när det gäller den egna portföljen och detta inlägg bevisar ytterligare min förkärlek för fastighetsrelaterade investeringar.

Chatham Lodging Trust (CLDT)

CLDT är ett amerikanskt fastighetsbolag av typen REIT vilket tillser att en god del av vinsterna slussas vidare till aktieägarna. Deras strategi är att köpa och driva hotell i USA. De siktar in sig på aningen förnämare kunder genom varumärken som Homewood Suites by Hilton och Residence Inn by Marriott för att nämna några.

Cortyard Ann Arbor

Man skall inte lura sig här. Bolaget är pyttelitet för att vara i amerikanska termer och med ett marknadsvärde på 750 miljoner dollar är bolaget mindre än Rezidor eller Scandic med det har en stor fördel och det är att det delar ut varje månad.

Givetvis skall man inte stirra sig blind på utdelningen så låt oss skärskåda bolaget en aning. Bolaget blev publikt 2010 och äger i dagsläget 38 hotell men är också delägare till 10 % i ytterligare 95 hotell. Man verkar på en bred geografisk yta men huvuddelen av inkomsterna kommer ändå från staterna Kalifornien och Washington med marknader som Seattle, Silicon Valley och Los Angeles vilket samtliga är resenärstunga platser med mycket affärsresenärer men också en hel del turism.

Hotellmarknaden går starkt när konjunkturen är stark och man får väl hävda att det här segmentet då är så cykliskt som det blir i fastighetsvärlden men med bredd och djup kommer man långt. Bolaget drivs av Jeffrey H. Fisher och herr Fisher har varit verksam i branschen sedan 1994. Förutom CLDT är han majoritetsägare i IHM som driver 77 hotell så man kan gissa att han har lite koll på marknaden. Han äger för närvarande 1,76 % av CLDT vilket inte är fantastiskt men han är ändå del i pilotskolan.

Siffror

Vi har bara sex år att arbeta med här men vi tar vad vi får och de sex åren vi har är ganska spektakulära. Man bör vara medveten om att perioden 2010-2015 har varit stark rent allmänt så företaget har fortfarande inte haft möjlighet att bevisa sig i en lågkonjunktur. För jämförbarhetens skull kör vi fem år dvs 2011-2015.

Omsättningen år 2011 låg på 73,096 miljarder dollar och 2015 klockade man in på 276,950 miljarder dollar vilket ger en genomsnittlig tillväxt om 39,5 %. Det ni. Nu råkar det vara så att det här bolaget precis som så många andra fastighetsbolag, finansierar sin tillväxt genom att ge ut nya aktier och med ett ökat kapital kan man sedan låna mer men det innebär ju inte nödvändigtvis att vi ägare får ta del av hela tillväxten eller rättare sagt att min tillväxt och bolagets är det samma varför man måste kolla på vinstsiffrorna per aktie så låt oss göra det då.

Nu är bolaget ett fastighetsbolag och då är det vettigare att mäta fritt kassaflöde från verksamheten (AFFO) eller liknande, än rena vinstkronor vilket skulle förvridas av höga avskrivningar. AFFO/aktie har gått från 89 cent till 2.29 dollar på dessa fem åren vilket betyder att den genomsnittliga vinsttillväxten per aktie legat på 26,5 % per år. Det är inte fy skam.

Man håller en räntetäckningsgrad på 2,33 vilket är hyggligt även om det är i lägsta laget för att vara bekvämt (Castellum har 3,5ggr) och bolaget genererar 4.79 % på investerat kapital men med en gnutta hävstång blir det rejäla siffror till aktieägarna. Q2 redovisade man en liten försvagning om en halv miljon på AFFO vilket resulterade i 0,69 dollar/aktie vilket fortfarande är i linje med guidningen men aktien tog lite stryk. I den senaste diskussionen om ränteökningar i USA tog aktien ännu mer stryk och handlas nu straxt över 8 ggr AFFO vilket får anses lågt.

Utdelning

CLDT delar ut månatligen och har sedan introduktionen ökat varje år. Man delar idag ut 0,11 cent per aktie och månad vilket blir 1,32 dollar per år. Jämför man med AFFO får man en utdelningsandel på låga 57 % vilket gör att det finns massor av utrymme för höjningar framöver och låt oss titta på historien för att se vad det finns för potentiell aktieägarvänlighet i företaget.

I början delade man ut fyra gånger om året och starten gav 0,7 dollar/aktie och år. Genomsnittlig ökning över 5 år skulle då bli 17,18 % per år vilket är ganska trevligt. Senaste höjningen var på 10 % så även om det saktar ned finns viljan och den finansiella styrkan där.

På en kurs om 19.2 dollar/aktie får man 6,9 % direktavkastning vilket är en hygglig kupong för ett bolag som växer med 26 % om året.

Summering

Alla vet att jag älskar utdelningar och en del portföljbolag har hög direktavkastning och låg förväntad utdelningsökning men det här bolaget borde kunna öka utdelningen med höga ensiffriga eller låga tvåsiffriga tal under lång tid. Gissningsvis höjer de med en cent nästa gång och det representerar en höjning på 9%. Med dagens direktavkastning på nära 7 % skulle man långsiktigt kunna förvänta sig en avkastning på 16 % vilket är en helt hygglig avkastning för den här typen av investeringar och skall man vara petig finns det ju utrymme för hela 26 % i avkastning även om det kanske är mer rimligt att på lång sikt anta 10-15 %.

Oavsett gillar jag bolaget och passar på att köpa in mig vid en tillfällig svacka. Jag var lite het på gröten och har tappat några procent men vad gör väl det om hundra år. Skulle dollarn bli billigare eller aktiepriset gå i golvet köper jag mer.

Vad tror du om bolaget?

Bildkälla: chathamlodgingtrust.com