Räknar på bolån - förhandling del 2

Förra veckan var det dags att förhandla bolån men jag tänkte återkomma till det för jag tycker det är rimligt att sätta saker i perspektiv.

Det finns några olika variabler som spelar in i hur låg ränta man kan få. Oftast finns det en aspekt av hur välordnad ekonomi man har, hur höga inkomster m.m. men det är en större del när man faktiskt lånar för första gången än när man vill förhandla om, om jag inte förstått helt fel.

När det gäller att förhandla handlar det mer om hur stort engagemang man har i banken och hur stort lånet är i relation till värdet på bostaden. För vår del är vår belåningsgrad ca 72 % och vårt engagemang i banken är så litet vi kan hålla det.

Så vad finns det att förhandla om då?

I vårt fall kan vi flytta sparande till banken, köpa försäkringsprodukter av banken eller sänka vår belåningsgrad.

Låt oss räkna lite på det.

För varje miljon i lån man har innebär 0,1% ränta 1000 kr/år. Låt oss för nöjes skull utgå från att man har 2 miljoner i lån i vårt räkneexempel och lägg till lite information från våra förhandlingar.

Med två miljoner i lån och om det skulle varit 72 % belåningsgrad skulle det innebära att bostaden är värd 2 775 000 kr och växel (det här är fiktiva siffror bara så att vi är klara med det).

Skall man ned till 60 % belåningsgrad betyder det en extraamortering på 340 000 kr ungefär. Om de pengarna får ligga kvar och generera börsavkastning om 8 % istället för att beta av lånet med 1,5 % ränta betyder det att de genererar 22100 kr i extra avkastning. Man försakar alltså 22 100 kr i inkomst för vad då?

I vår förhandling skulle 60 % belåningsgrad innebära mellan 0,1-0,2% lägre ränta fick vi reda på vilket betyder mellan 2000-4000 kr i sänkt räntekostnad.

Det är således inget alternativ.

De ville sälja på oss en låneförsäkring som skulle täcka lånet om någon av oss dog. För detta skulle de ha 340 kr/mån. Nu är vår lånevolym aningen högre så låt oss jämna av siffran ned till 300 kr/mån. De erbjöd oss 0,05-0,1% ränterabatt om vi valde försäkringen. Alltså en räntesänkning på det fiktiva exemplet motsvarande mellan 1000-2000 kr/år om man tecknade en försäkring för 3600 kr/år.

Vi har bättre och billigare försäkringar.

Flytta sparande då.

Danske Bank erbjöd oss 0,05 % i ränterabatt om vi flyttade 500 000 kr till dem i sparande. Det hade man väl kunnat göra eftersom utbudet på fonder är ganska hyggligt så givet att man har en fondportfölj på en halvmiljon hade man ju kunnat göra det utan skillnader i avgifter... Om man inte råkar hålla sina fondpengar 50 % i Avanza Zero och 50 % i Avanza Global eller liknande. För då hade fondavgifterna ökat med som minst 0,05 %. Denna transaktion skulle alltså innebära en besparing på 1000-750 kr beroende på fonder men handlar man bara aktier eller liknande är det sannolikt ingen besparing alls.

Summering

Den bästa besparingen vi lyckades få var alltså 1000 kr/år (eller motsvarande för vårt lån då eftersom de siffrorna är tagna ur luften).

Jag vet att jag går här och predikar om att man skall köpa billiga råvaror för att spara några kronor här och där men i det fallet handlar det om en vana. Att bygga ett beteende. I det här fallet gör jag bedömningen att det inte är värt den inlåsningen det skulle innebära för oss att flytta pengar till vår ordinarie bank i syfte att spara, efter skatt, 50 kr/månad.

Det enda kvarvarande alternativet är således att låta de olika bankerna konkurrera och sedan väljer man det billigaste alternativet.

Förhandla bolån

Jag är helt övertygad om att det finns folk som tycker att det är skitenkelt att förhandla om saker generellt och att bolånet inte är konstigare än annat men jag avskyr att förhandla.

Nu är det efter två års bunden ränta dags för oss att förhandla igen och det är inte en bra tid för det just nu. Räntorna hör ökat en hel del de senaste månaderna men vår nuvarande ränta är också så mycket lägre än rörlig ränta att jag inte är särdeles sugen på att låta räntan flyta i ett halvår i förhoppning om att räntan skall sjunka igen.

Dilemma.

Men det är bara att bita i det sura äpplet och ta tag i det här för ingen annan kommer göra det åt mig. Fru AvL är ännu mindre sugen på en förhandling med banken så herr AvL spottar sig i näven och spatserar ned till den digitala banken.

Erbjudandet jag fick var 0,16 % högre än det vi lämnar om vi binder på 1 år. Det är inte så illa pinkat med tanke på att det fortfarande är mellan 0,3-0,7% bättre än andra erbjudanden oavsett bindningstid.

Kvar återstår dock förhandling med två storbanker men jag hyser inga vansinniga förhoppningar om att de förhandlingarna kommer leda till någonting.

På det hela taget är jag ändå ganska nöjd. Räntan kommer i värsta fall bli några hundringar mer i månaden än vi haft men det kan vi leva med...

Är du bra på att förhandla boräntan?

Spara ihop till kontantinsatsen - tre räkneexempel

Nu är det några år sedan man införde alla amorteringskrav och andra regleringar för att stävja prisökningarna på bostadsmarknaden. Det verkar ha funkat halvbra. Folk klagar och gnäller, en del av fastighetsutvecklarna har problem och kunderna på bostadsmarknaden verkar vara försiktigare och köper i högre utsträckning begagnat snarare än nybyggen.

Men utöver små justeringar verkar inte så mycket ha hänt.

En sak jag läser ofta i media och hör från folk jag pratar med är att den "vansinnigt höga kontantinsatsen" är det som sätter käppar i hjulet för folk.

Jag blir alltid lika konfunderad när jag hör detta och tvingas inse att jag har kommit ganska långt i min ekonomiska resa. Kanske inte så långt på vägen mot frihet men mentalt har jag förändrats enormt och tanken på att spara ihop till en kontantinsats känns verkligen inte omöjlig i dagsläget.

Givetvis skall man ha respekt för att olika människor har olika ekonomiska förutsättningar men jag vill också påstå att det inte är självklart att man måste bo centralt i någon av de större städerna om man inte har råd till det.

Låt oss Kika på några olika förutsättningar. (källa kostnader)

Scenario 1: Ensamstående kvinna, 20-år, ny på arbetsmarknaden, arbetar heltid på restaurang i centrala Karlstad. Lön enligt kollektivavtal 21 930 kr/månad. Netto = 17 063 kr. Totala utgifter exkl boende = 10 210 kr. Kvar innan boende = 6853 kr

Scenario 2: 26-år, ensamstående man med ett barn under 5 år. Arbetat som administratör på Norra Hisingens stadsdelsförvaltning i 3 år. Lön 26 800. Netto = 20 544 kr. Totala utgifter exkl boende = 12 720 kr. Kvar innan boende = 7824 kr

Scenario 3: Par med två barn 4 resp. 8 år gamla. En byggarbetare och en sjuksköterska, den senare arbetar 80 %. Arbetar i en förort till Stockholm. Total lönesumma 58 400 kr/mån. Netto = 44 494 kr. Totala utgifter exkl boende 21 830 kr. Kvar innan boende = 22664 kr

Det blir alltid problem om man använder schabloner men låt oss ändå göra det så kan ingen anklaga mig för att ta med mina egna värderingar i uträkningarna.

Resultat:

När det kommer till sparande förutsätter jag att man sparar

Scenario 1: En kvarts bussfärd från Karlstad centrum kan man hyra en hyggligt rymlig etta för drygt 3000 kr/månad. Det skulle innebära att personen kan spara 3850 kr/månad.

På behagligt promenadavstånd från centrum kan man köpa fina ettor och tvåor för ca 750 000 kr med månadsavgifter runt 2 500 kr/mån. Om hon vill låna 85 % av marknadsvärdet behöver hon spara 112500 kr och låna 637 500 kr.

Hon behöver således låna ungefär 2,5 ggr årslönen och även med 7 % ränta klarar hennes nuvarande inkomster detta lån så även om jag inkluderar det är det inga problem. Problemen kommer när man inkluderar amortering för då tjänar hon en femhundring för lite så eventuellt blir hon stoppad pga det men när jag använder SBABs bolånekalkyl får min fiktiva person lånet.

Så hon behöver alltså spara ihop 112 500 kr. Med ett sparande om 3850 kr/månad på ett bankkonto hos en nischbank tar det ungefär 2,5 år att nå det målet.

Scenario 2: Vår ensamstående pappa har en liten 2:a i biskopsgården vilken han betalar 3 700 kr/månad för men han har hittat en fin trea i Backa på promenadavstånd från jobbet och väldigt nära en fin förskola/skola. Lägenheten är 74 kvm och kostar 4100 kr/månad och utropspriset är 1 595 000 kr.

Han inser så klart att han inte kan köpa den nu men han undrar hur lång tid det skulle ta honom att ha råd med den.

Enligt SBABs kalkyl är 850 000 kr taket för lån för en person med de här förutsättningarna så antingen måste han spara ihop 745 000 kr, höja sin lön eller köpa någonting billigare.

Men han ger inte upp utan sparar sina 4 100 kr i månaden men han sparar 100 % i en svensk indexfond som ger honom 8 % i avkastning per år.

Allt annat lika skulle det ta honom 12 år att inflationsjusterat få råd att köpa den här lägenheten. Nu inser vi problemet.

Låt oss för ett ögonblick spekulera i hans möjligheter att få upp sin lön lite. Vi antar att han lyckas ta på sig ett uppdrag som ger honom 2000 kr extra i månaden. Långt ifrån omöjligt. I det läget skulle det maximala låneutrymmet öka till 1 150 000 kr och han behöver spara 445 000 kr själv och nu har han dessutom ungefär 1500 kr extra i sparande per månad.

Med de nya förutsättningarna tar det honom 6 år att spara ihop till insatsen och han är ändå 26 år gammal. Det är inte orimligt att anta att han kanske har tänkt den här tanken förut och därför börjat spara en slant men nu insett sitt behov på riktigt och hårdsatsar.

Scenario 3: Familjen bor i en 4:a i Uppsala och pendlar varje dag till jobbet. De betalar 12500 kr/månad i hyra vilket innebär att de kan spara 10 000 kr/månad.

De har sett att man kan köpa stora och rymliga lägenheter om ca 100 kvm i Sollentuna för 4 000 000 kr. Månadsavgiften blir bara 6000 kr och eftersom bostaden skulle ligga på cykelavstånd från bådas arbete minskar pendlingstid och kostnader vilket skulle vara väldigt trevligt.

Med dessa förutsättningar skulle 3 000 000 kr vara takbelopp på lån varför de behöver spara ihop en miljon själva. Det skulle ta dem knappt åtta år med 8 % avkastning på sitt sparande.

Om sjuksköterskan väljer att gå upp till 100 % igen skulle deras låneutrymme utökas så mycket att de 600 000 kronorna de ändå behöver spara ihop för att kunna lägga 15 % i egen insats är fullt tillräckligt. Dessutom får de ytterligare drygt 5000 kr till sparandet vilket innebär att på straxt över 3 år med de nya förhållandena kan de spara ihop pengarna de behöver för att flytta.

Summering

Jag har utgått från genomsnittliga löner och genomsnittliga utgifter. Jag har använt SBABs bolånekalkyl och trots det har det inte varit särdeles svårt att få pengarna att räcka till.

Inget av scenariona innebär inkomster över median eller medel i Sverige förutom scenario tre om sjuksköterskan arbetar heltid.

Den enda gång det är besvärligt är om man är ensamstående med relativt låg inkomst och har försörjningsplikt och det är då jag konstaterar att det inte är en mänsklig rättighet att kunna köpa sitt boende precis där man vill ha det utan kanske måste justera sina planer en aning.

Jag har full respekt för att olika människor har olika förutsättningar men att de nya amorteringskraven och kraven på egen insats skulle vara roten till all ondska och den enskilt största anledningen till klyftor i samhället kan jag inte riktigt hålla med om.

Det som krävs för att man skall kunna köpa sitt boende är oftast disciplin och tålamod men det kräver inte ens en genomsnittlig börsavkastning på sparandet eftersom de flesta kan spara ihop det de behöver på så kort tid att ränta-på-räntaeffekten inte hinner göra så stor skillnad.

Belåning och inflation - tjäna på att låna

Jag satt nyligen och filosoferade över vårt bolån, räntor, inflation och samhällsekonomi - som man ju gör en vardag i september. Gör inte du det också?

När jag var yngre sa alla gamla rävar att på 80-talet kunde man tjäna pengar på att låna pengar. Jag förstod aldrig egentligen vad de menade men nu vet jag att under vissa perioder var inflationen i landet högre än räntan vilket i teorin innebär att man får betalt för att låna pengar.

Som av en händelse är situationen liknande idag.

Det fungerar såhär...

Om jag lånar 100 kr idag och skall betala 1 % ränta på pengarna samtidigt som vi har 2 % inflation kommer jag om ett år behöva betala tillbaka 101 kr till den som lånade ut pengarna till mig men men om man jämför de där 101 kronorna och vad jag hade kunnat köpa för dem året innan är de egentligen värda straxt under 99 kr.

Jag blir fortfarande tvungen att betala 1 kr i ränta men eftersom pengarna är mindre värda har jag i teorin tjänat 1 kr totalt.

Det är inte helt intuitivt och jag kanske inte är världsbäst på att förklara det hela men inflation är ändå ganska intressant om man har ett grundläggande grepp på vad det betyder. Har du inte hundra koll - sök upp det och läs för det är ett fundamentalt ekonomiskt begrepp vilket är mycket värdefullt att förstå.

Det som gjorde att jag satt och filosoferade över detta var att jag ganska nyligen sänkte vår boränta till 1,19 % och innan dess var vi aldrig över 1,36 %. Vi köpte lägenheten i början av 2017.

Inflationen just nu är 2,2 % och sedan vi tog vårt lån har inflationen sänkt värdet på pengar med 4,03 %. Vi har alltså betalat ungefär 2,6 % ränta och inflationen har gjort att vårt lån är värt 4 % mindre idag än när vi tog det. Det innebär i teorin att vi har fått 1,4 % i avkastning på lånet exklusive eventuell värdetillväxt på lägenheten.

Med en belåningsgrad på 85 % innebär det (om man är oförsiktig och inte tar hänsyn till amorteringen och dessutom avrundar lite grann) att vi fått 8 % avkastning på eget kapital. Detta är dessutom utan hänsyn tagen till ränteavdraget.

Är det nu man borde skriva in en disclamer om att man aldrig skall låna för att spekulera och att tillgångar kan öka eller minska i värde? Jag säger verkligen inte att man skall slänga sig på köpknappen och köpa ett hus med skyhög belåning bara för att tjäna pengar. Vad jag säger är att det kan vara ett intressant räkneexempel att fundera över när man sitter där på kammaren och grubblar över räkningarna.

I en situation där inflationen är högre än räntan kan man tjäna pengar på att låna. Man kan inte förvänta sig det eller räkna på det som någon form av säker placering. Man kan heller inte förvänta sig ett kassaflöde i slutändan och ur ett aggregerat perspektiv borde den typen av situation vara ovanlig och tidsbegränsad.

Men 8 % är 8 % och kan jag få en så hög real avkastning är jag ganska nöjd även om jag å ena sidan tar en skyhög risk och å andra sidan inte är benägen att sälja min tillgång för att realisera vinsten.

Tänker jag rätt?

Bildkälla: pbs.twimg.com

Vi binder bolånet - Så får vi 1,19 %

(Det här är INTE ett sponsrat inlägg. Det är en diskussion om bolån i allmänhet
och vår situation i synnerhet.)

Tänka sig. Det där är en rubrik jag aldrig trodde att jag skulle sätta på ett inlägg för det var en händelse jag aldrig trodde skulle inträffa men tydligen är det jädrigt kallt nere hos herr Lucifer idag.

Bakgrund

Det finns en hel del studier på ämnet och det finns också en rad förståsigpåare som konstaterar att det alltid varit bättre att köra rörlig ränta på bolånen än att binda dem. Ur ett ekonomiskt hänseende i alla fall. Att binda räntan är att teckna en försäkring. Man vet alltid vad man kommer att betala, man behöver inte vara orolig för räntehöjningar under lånets bindningstid men denna trygghet kostar.

Bankerna har massor av människor som räknar och analyserar räntan och när deras prognoser är klara erbjuder de en bunden ränta på en viss tidsperiod. Denna bundna räntan inkluderar alla deras antaganden om framtiden plus en riskpremie som tar höjd för oförutsedda händelser.

Vi kan ta ett enkelt exempel.

Den förste juli 2016 sänkte riksbanken referensräntan till -0,5%. Om din bolånebank då antog att det med hygglig säkerhet skulle vara så att referensräntan skulle ligga på -0,5% i två år framöver och deras rörliga ränta var exv 1,5 % vore det rimligt att anta att en bunden ränta skulle vara 1,5 % också men eftersom det alltid finns en risk att någonting händer i ekonomin behöver banken ta höjd för att räntorna förändras så deras erbjudande kanske blir 1,99% bunden ränta i två år. De där 0,49 % är bankens säkerhetsmarginal och en försäkringspremie du betalar för tryggheten att veta vad ditt bolån kommer kosta.

Under en mycket lång tid har vi haft sjunkande räntor men det är inte osannolikt att vi inom en relativt snar framtid kommer se höjda räntor igen. Just nu verkar det dock vara så att bankerna inte tror på höjda räntor de kommande åren eftersom de flesta banker har samma rörliga ränta som bunden ränta med löptiderna 1-2 år. Det är först på mellan 5-10 års sikt som den bundna räntan är lite högre än den rörliga så varför skulle man binda räntan idag?

Det är väl mer sannolikt att priskriget och konkurrensen på bolånemarknaden kommer pressa räntan de kommande åren? Bankernas marginal på bolån har aldrig varit högre än nu och om riksbankens referensränta når +/-0 skulle det snarare erbjuda bankerna möjlighet att sänka bolåneräntan än att höja den eftersom de inte behöver kompensera för kostnaden att hålla kontanter.

Men för oss är det annorlunda.

Vår situation

När vi tecknade vårt bolån var vi två relativt välbetalda individer utan barn. Jag förhandlade med en rad olika banker och tillslut visade det sig att Danske Banks erbjudande till de fackligt anslutna var det mest gynnsamma för oss eftersom de andra bankerna vägrade krypa under 1,5 %. Danskes erbjudande var då 1,32 % rörlig ränta (idag är den 1,34%).

Sedan dess har vi gått ned i arbetstid, fått barn, köpt bil osv. Dessutom har föreningens avgift höjts så vår bolånekalkyl skulle se väldigt annorlunda ut idag jämfört med för ett par år sedan.

Det är nu inget vi oroar oss för särdeles mycket för våra kalkyler skulle kvickt gå att lappa ihop bara vi började jobba igen men det känns ändå fullständigt orimligt att anta att bankerna skulle överösa oss med erbjudanden som var avsevärt bättre än det vi har idag (jag har också kikat runt hos en del banker och konstaterat att deras erbjudanden till oss försämrats även inräknat fulla löner m.m.).

Det finns en rad nischaktörer med bra erbjudanden men antingen finns det krav på betydligt lägre belåningsgrad än den vi har eller så är erbjudandena i paritet med det vi har eller så finns det en inbyggd risk i erbjudandet vilken jag inte är beredd att ta.

I detta skall man också vara medveten om att våra erbjudanden från storbankerna mfl skulle bli avsevärt bättre om vi var beredda att teckna en rad försäkringar hos banken, flytta våra pensioner och samla vårt sparande hos dem men låt oss anta att vi skulle kunna komma ned till 1,1 % rörlig ränta istället för 1,34 %. Det innebär en kostnadssänkning på 1680 kr per miljon i lån och år efter ränteavdrag. Kostnaderna för alla försäkringar och utbudsförändringar i sparandet skulle med marginal motverka den besparingen.

Vi är alltså inte särdeles benägen att ta risker med vårt bolån, erbjudandearsenalen för oss är inte så himla lockande jämfört med det vi har och bundna räntor tenderar att innebära en ökad kostnad vilket vi inte ser som lockande då vi heller inte har behov av den tryggheten.

Ett erbjudande vi lockas av

För några veckor sedan släppte Danske Bank ett erbjudande om att binda räntan i två år till 1,29 % eller 1,19 % ränta. För att få ta del av 1,19 %-erbjudandet måste man sätta in 100.000 kr på banken förutom att man måste tillhöra ett av de förhandlande fackförbunden och flytta, teckna eller ha ett bolån i Danske Bank.

Vi uppfyller de två senare kriterierna så jag kontaktade banken och frågade vad som gällde med de där 100.000 kronorna. Önskemålet från banken är att pengarna skall vara ett långsiktigt sparande men man har givetvis tillgång till pengarna under löptiden och man är fri att göra vad man vill med dem.

100.000 kr är mycket pengar; det har jag full respekt för men vi har den möjligheten så vår plan är att studsa 100.000 kronor mot ett sparkonto lagom lång tid för att binda våra bolåneräntor. Vad vi sedan gör med pengarna återstår att se.

1,19 % är ett erbjudande som dels sparar oss pengar, dels kan jag sluta fundera på att försöka hitta bättre deals och erbjudandet är såpass bra att jag inte tror att vi kommer att få ett erbjudande inom den löptiden som är så mycket bättre att jag blir riktigt missnöjd över valet att binda räntan (jag skriver JAG här för det är herr AvL som bryr sig. Antalet gånger fru AvL reflekterar över bolåneräntan per år kan räknas på ena handens tumme och då tar man nog i).

Summering

Vad tror ni om detta? Är jag dum i huvudet som binder räntan?

Min logik är att enda chansen för oss att få en lägre ränta är om en annan bank erbjuder en lägre ränta till oss och chansen att det händer tror jag är mycket låg. Att sitta kvar på rörlig ränta kommer med mycket stor sannolikhet inte ge oss en lägre kostnad än den vi får med bundet eftersom den erbjudna bundna räntan är så mycket lägre än den rörliga (vilket i sig är ganska sällsynt).

Dessutom ser jag risken med detta upplägg som begränsad. Bindningstiden är två år vilket inte är så himla lång tid. Vill vi flytta kommer det bli till större varför det är osannolikt att vi inte kommer kunna behålla våra villkor. Skulle det komma bättre erbjudande inom bindningstiden kan det inte röra sig om särdeles stora summor att spara.

Så vad tror du?

Bildkälla: dreamstime.com