tisdag 12 juni 2018

Vi binder bolånet - Så får vi 1,19 %


(Det här är INTE ett sponsrat inlägg. Det är en diskussion om bolån i allmänhet
och vår situation i synnerhet.)

Tänka sig. Det där är en rubrik jag aldrig trodde att jag skulle sätta på ett inlägg för det var en händelse jag aldrig trodde skulle inträffa men tydligen är det jädrigt kallt nere hos herr Lucifer idag.

Bakgrund

Det finns en hel del studier på ämnet och det finns också en rad förståsigpåare som konstaterar att det alltid varit bättre att köra rörlig ränta på bolånen än att binda dem. Ur ett ekonomiskt hänseende i alla fall. Att binda räntan är att teckna en försäkring. Man vet alltid vad man kommer att betala, man behöver inte vara orolig för räntehöjningar under lånets bindningstid men denna trygghet kostar.

Bankerna har massor av människor som räknar och analyserar räntan och när deras prognoser är klara erbjuder de en bunden ränta på en viss tidsperiod. Denna bundna räntan inkluderar alla deras antaganden om framtiden plus en riskpremie som tar höjd för oförutsedda händelser.




Vi kan ta ett enkelt exempel.

Den förste juli 2016 sänkte riksbanken referensräntan till -0,5%. Om din bolånebank då antog att det med hygglig säkerhet skulle vara så att referensräntan skulle ligga på -0,5% i två år framöver och deras rörliga ränta var exv 1,5 % vore det rimligt att anta att en bunden ränta skulle vara 1,5 % också men eftersom det alltid finns en risk att någonting händer i ekonomin behöver banken ta höjd för att räntorna förändras så deras erbjudande kanske blir 1,99% bunden ränta i två år. De där 0,49 % är bankens säkerhetsmarginal och en försäkringspremie du betalar för tryggheten att veta vad ditt bolån kommer kosta.

Under en mycket lång tid har vi haft sjunkande räntor men det är inte osannolikt att vi inom en relativt snar framtid kommer se höjda räntor igen. Just nu verkar det dock vara så att bankerna inte tror på höjda räntor de kommande åren eftersom de flesta banker har samma rörliga ränta som bunden ränta med löptiderna 1-2 år. Det är först på mellan 5-10 års sikt som den bundna räntan är lite högre än den rörliga så varför skulle man binda räntan idag?

Det är väl mer sannolikt att priskriget och konkurrensen på bolånemarknaden kommer pressa räntan de kommande åren? Bankernas marginal på bolån har aldrig varit högre än nu och om riksbankens referensränta når +/-0 skulle det snarare erbjuda bankerna möjlighet att sänka bolåneräntan än att höja den eftersom de inte behöver kompensera för kostnaden att hålla kontanter.

Men för oss är det annorlunda.

Vår situation

När vi tecknade vårt bolån var vi två relativt välbetalda individer utan barn. Jag förhandlade med en rad olika banker och tillslut visade det sig att Danske Banks erbjudande till de fackligt anslutna var det mest gynnsamma för oss eftersom de andra bankerna vägrade krypa under 1,5 %. Danskes erbjudande var då 1,32 % rörlig ränta (idag är den 1,34%).

Sedan dess har vi gått ned i arbetstid, fått barn, köpt bil osv. Dessutom har föreningens avgift höjts så vår bolånekalkyl skulle se väldigt annorlunda ut idag jämfört med för ett par år sedan.

Det är nu inget vi oroar oss för särdeles mycket för våra kalkyler skulle kvickt gå att lappa ihop bara vi började jobba igen men det känns ändå fullständigt orimligt att anta att bankerna skulle överösa oss med erbjudanden som var avsevärt bättre än det vi har idag (jag har också kikat runt hos en del banker och konstaterat att deras erbjudanden till oss försämrats även inräknat fulla löner m.m.).

Det finns en rad nischaktörer med bra erbjudanden men antingen finns det krav på betydligt lägre belåningsgrad än den vi har eller så är erbjudandena i paritet med det vi har eller så finns det en inbyggd risk i erbjudandet vilken jag inte är beredd att ta.

I detta skall man också vara medveten om att våra erbjudanden från storbankerna mfl skulle bli avsevärt bättre om vi var beredda att teckna en rad försäkringar hos banken, flytta våra pensioner och samla vårt sparande hos dem men låt oss anta att vi skulle kunna komma ned till 1,1 % rörlig ränta istället för 1,34 %. Det innebär en kostnadssänkning på 1680 kr per miljon i lån och år efter ränteavdrag. Kostnaderna för alla försäkringar och utbudsförändringar i sparandet skulle med marginal motverka den besparingen.

Vi är alltså inte särdeles benägen att ta risker med vårt bolån, erbjudandearsenalen för oss är inte så himla lockande jämfört med det vi har och bundna räntor tenderar att innebära en ökad kostnad vilket vi inte ser som lockande då vi heller inte har behov av den tryggheten.

Ett erbjudande vi lockas av

För några veckor sedan släppte Danske Bank ett erbjudande om att binda räntan i två år till 1,29 % eller 1,19 % ränta. För att få ta del av 1,19 %-erbjudandet måste man sätta in 100.000 kr på banken förutom att man måste tillhöra ett av de förhandlande fackförbunden och flytta, teckna eller ha ett bolån i Danske Bank.

Vi uppfyller de två senare kriterierna så jag kontaktade banken och frågade vad som gällde med de där 100.000 kronorna. Önskemålet från banken är att pengarna skall vara ett långsiktigt sparande men man har givetvis tillgång till pengarna under löptiden och man är fri att göra vad man vill med dem.

100.000 kr är mycket pengar; det har jag full respekt för men vi har den möjligheten så vår plan är att studsa 100.000 kronor mot ett sparkonto lagom lång tid för att binda våra bolåneräntor. Vad vi sedan gör med pengarna återstår att se.

1,19 % är ett erbjudande som dels sparar oss pengar, dels kan jag sluta fundera på att försöka hitta bättre deals och erbjudandet är såpass bra att jag inte tror att vi kommer att få ett erbjudande inom den löptiden som är så mycket bättre att jag blir riktigt missnöjd över valet att binda räntan (jag skriver JAG här för det är herr AvL som bryr sig. Antalet gånger fru AvL reflekterar över bolåneräntan per år kan räknas på ena handens tumme och då tar man nog i).

Summering

Vad tror ni om detta? Är jag dum i huvudet som binder räntan?

Min logik är att enda chansen för oss att få en lägre ränta är om en annan bank erbjuder en lägre ränta till oss och chansen att det händer tror jag är mycket låg. Att sitta kvar på rörlig ränta kommer med mycket stor sannolikhet inte ge oss en lägre kostnad än den vi får med bundet eftersom den erbjudna bundna räntan är så mycket lägre än den rörliga (vilket i sig är ganska sällsynt).

Dessutom ser jag risken med detta upplägg som begränsad. Bindningstiden är två år vilket inte är så himla lång tid. Vill vi flytta kommer det bli till större varför det är osannolikt att vi inte kommer kunna behålla våra villkor. Skulle det komma bättre erbjudande inom bindningstiden kan det inte röra sig om särdeles stora summor att spara.

Så vad tror du?



17 kommentarer:

  1. Låter väl som ett vettigt erbjudande, de hoppas såklart att du ska stanna kvar hos dem även efter att löptiden går ut, så är det ju med alla "lockerbjudanden".

    Du har inte funderat på LF bank? Där fick jag utan att förhandla 1,2% rörligt på bolånet förutsatt vi sparar 500 kr i månaden var.

    Det jag tycker är märkligt är kravet från Danske om att ni ska föra över 100000 kr. En märkligt stor summa som ska göra vaddå? Samla damm på ett sparkonto? Eller köpa fonder/aktier på deras depå?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Snålgrisen

      Vi har ju varit nöjda än så länge men jag har för vana att konkurrensutsätta allt i min vardag.

      Jag har inte funderat på LF eftersom de inte verkar ha en webfunktion som kan ge mig svar utan att ansöka men jag är heller inte intresserad av att låsa mig till ett sparande. Lånet kan jag tänka mig att låsa vid vissa situationer men inte mitt sparande om det inte ger riktigt goda förutsättningar.

      De där 100k får man göra vad man vill med. Om man vill att de skall samla damm gör de det men för mig är det mest logiskt att flytta tillbaka dem till avanza så fort lånen är låsta.

      Radera
    2. Okej, så man ska bara sätta in 100000 kr på ett konto, och sen kan man ta ut dem så fort lånen är bundna? Verkar fullständigt meningslöst :=)

      Radera
    3. Jag frågade precis de och svaret är ja även om de gjorde det klart att det inte var så det var tänkt att man skulle hantera situationen

      Radera
  2. Vad kostar det att bryta bindningstiden innan den gått ut?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Anonym (Varför anonym?)

      Det beror på när man bryter eftersom den enda avgiften jag kan läsa mig till är ränteskillnadsersättningen och den avgörs beroende på hur lång avtalstid som är kvar.

      Radera
    2. Hej
      Varför inte? Går att välja, och då väljer jag att vara anonym. Ta bort frågan om det stör dig.
      Med vänlig hälsning
      Anonym

      Radera
    3. :-) Det stör inte men jag tycker att det är lättare att engagera mig i kommentatorn och dess fråga om denne har ett annat namn än Anonym. Du är ju lika anonym gentemot mig om du väljer att heta pellefant56734 men för mig känns det som om personen får ett namn och diskussionen flyter lättare...

      Radera
  3. 1,3% med 3års räntebindning på LF. Enda motkravet är 500kr i valfritt månadssparande (som kan tas ut dagen efter).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Stekryparen,

      intressant! :) Hur mycket rabatt är det i ditt fall? Deras listränta är ju 1,95% i skrivande stund i alla fall.

      Får man fråga om ungefärligt storlek på lånet? Och vilket var ditt tyngsta argument för den nivån på rabatt? Har lån som är bundna på 1,5% sen 2,5 år men de ska rullas runt årsskiftet.

      Radera
    2. Hej Stekryparen

      Det låter som om det är lite olika villkor för olika personer och med tanke på att vår ekonomi (på pappret) blivit avsevärt mycket sämre sedan vi tog vårt lån hade nog inte LF varit särdeles snälla mot oss i dagsläget.

      Radera
  4. Bankerna tittar väl mest på sin egen finansieringsränta och lägger sedan på så mycket marginal att de storknar, och så att den feta februaribonusen säkras? Rent teoretiskt så ska ju rörligt vara billigast i längden, förutsatt att man har marginal. Om något så är bolånekostnaden, en anledning så god som ngn att se till att bli rik i tid. Så kan man därefter ha betydligt lägre lånekostnad än andra för resten av livet :)
    Mvh https://investera-pengar.blogspot.com/

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det mest spännande med hela det här är ju att vi får en billigare fast ränta än vi skulle få med rörligt och då är det av intresse för oss att binda men inte annars

      Radera
  5. Min din ekonomi kan du inte bli privatebanking kund hos avanza? Då kan du få 0,79 procent ränta?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Rishi

      Vi är inte riktigt där ännu att vi dels kan bli private bankingkunder och ha 50 % belåningsgrad på bostaden. Vi köpte i början av förra året så vi har inte fått någon direkt värdeökning på bostaden som vi kan ta hjälp av annars hade det givetvis varit ett alternativ.

      Tack för din kommentar

      Radera
  6. Mjuk motionär16 juni 2018 14:34

    Hej!
    Precis som du skriver så är ju räntebindning en typ av försäkring och därför dyrare i längden om banken resonerar som beskrivs. Jag har funderat lite på hur beteendet ändrats på senare tid. Min gissning är att vi idag har lättare för att byta bank än förr och förmodligen gör det oftare. Om så är fallet och banken ser räntebindning som ett sätt att säkerställa att kunden är kvar så blir det ju en försäkring även för banken. Jag är därför inte övertygad om att antagandet om att rörlig ränta nödvändigtvis behöver vara så mycket dyrare. Vad tror du om det?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Mjuk Motionär

      Jag delar din åsikt men jag tror att det är sällan det är konsumenten som vinner på att binda räntan. Nu skall man veta att den gamla sanningen om att man inte skall binda sin ränta kommer efter 30 år av fallande räntor. Skulle räntorna vända kan devisen bli annorlunda.

      I det här fallet känns det som om Danske lägger en del av sin marknadsföringsbudget på att sänka räntorna en aning och för oss blir det då billigare (i alla fall på kort sikt) med bundet än rörligt. Skall bli spännande att se hur utfallet blir i slutändan

      Radera