Inlägget innehåller affiliatelänkar
Därför har jag inte heller skrivit om att fastighetsbolaget Hemfosa delas i två delar. Jag kan ha nämnt det men inte mer än så.
 |
| Bildkälla: privataaffarer.se |
I måndags var sista dag för handel inklusive Nyfosa vilket innebar att aktiekursen i Hemfosa störtdök på tisdagen. Detta är fullständigt naturligt eftersom den aktiens värde nu är mycket lägre men det kan kännas lite tungt eftersom vi då inte fått några Nyfosaaktier ännu.
Det svåraste är nog att avgöra vad aktierna borde vara värda efter en sån här delning. Min snabbanalys av situationen är att Hemfosa borde vara värt någonstans i närheten av 70 kr efter delningen och Nyfosa är värt runt en femtiolapp. Nyfosa förväntas växa starkt de kommande åren och Hemfosa skall vara en lite lugnare kassaflödesmaskin.
För mig är det i huvudsak Hemfosaaktien som är av intresse men jag säljer inte Nyfosa innan jag har känt efter ordentligt och hunnit räkna på det. Nu kommer vi således till det viktiga i det här inlägget. Om jag nu bedömer att Hemfosa är värt som minst 70 kr. Då borde väl 65 kr vara ett bra pris för aktien?
Jag tyckte det så jag köpte lite mer aktier i tisdags.
Januariutdelningen är bestämd till 1,2 kr om jag inte är helt ute och cyklar vilket skulle ge nära 7,4 % direktavkastning om utdelningen bibehålls. Jag känner mig dock ganska komfortabel med att gissa mig till att bolaget kommer att sänka utdelningen nästa år för jag tror att man kommer ha en lägre vinst och ett lägre kassaflöde efter delningen än man hade före.
Med det sagt så tror jag inte att det behöver bli så mycket. Enligt prospektet har Hemfosa lyckats leverera 5,62 kr/aktie i vinst under första halvåret och för helåret 2017 lyckades man leverera 11,52 kr/aktie. Det finns egentligen inte så mycket som talar för att man inte skulle kunna nå 11-12 kr även i år men kassaflödet kommer innehålla en del transaktionskostnader så det riskerar att bli lägre. Med en 60 %-ig utdelningsandel skulle man vid 11 kr i vinst kunna dela ut 6,60 kr/aktie vilket ger 1,65 kr/aktie i kvartalet vilket skulle innebära en rejäl höjning.
Jag tror dock att man kommer låta delningen vara en anledning att sänka utdelningen med motsvarande summa som Nyfosas andel av substansvärdet så kanske 35-40 %. Det skulle ge 2,9 kr i utdelning per år och så vill de ju kunna skryta med att de höjer utdelningen varje år så låt oss anta att vi får 3,00-3,10 kr nästa år. Då är man inom ramen för vad kassaflödet borde tillåta och man har höjt utdelningen teoretiskt. Man har dessutom sett till att utdelningsandelen inte är högre än 30 % vilket ger finfint utrymme för tillväxt och/eller utdelningshöjningar i framtiden.
Jag tror dock att man kommer låta delningen vara en anledning att sänka utdelningen med motsvarande summa som Nyfosas andel av substansvärdet så kanske 35-40 %. Det skulle ge 2,9 kr i utdelning per år och så vill de ju kunna skryta med att de höjer utdelningen varje år så låt oss anta att vi får 3,00-3,10 kr nästa år. Då är man inom ramen för vad kassaflödet borde tillåta och man har höjt utdelningen teoretiskt. Man har dessutom sett till att utdelningsandelen inte är högre än 30 % vilket ger finfint utrymme för tillväxt och/eller utdelningshöjningar i framtiden.
Det skall bli spännande och se hur slutresultatet blir men jag tror på bolaget och branschen långsiktigt och sitter kvar med mina aktier i spänd förväntan.
Hur gör du?
JAg har inte räknat eller tittat på de båda bolagen i detalj men dina funderingar låter kloka. Finns en referensaktei med väl? Hur blir det med den vid delningen?
SvaraRadera// Aktiepappa - en blogg om ekonomi och aktier
Hej Pappan
RaderaDet finns en preff också. Om jag förstått det rätt kommer inget förändras där. Den kommer ingå i Hemfosas kapital även framåt och ägarna av denna får inte en nyfosa per aktie. Det är bara stamaktierna som delas.
Hmmm, hade jag varit aktieägare så hade jag räknat lite på det där. Det borde göra att den totala skuldsättningen ökar i Hemfosa och minskar i Nyfosa. Har du räknat på det?
Radera// Aktiepappa - en blogg om ekonomi och aktier
Jag behåller bägge för jag skulle gräma mig så om jag satsat på fel häst. Nordea spår utdelning på låga 2.5kr nästa år för Hemfosa.
SvaraRaderaHemfosa innan uppdelningen har en belåningsgrad om 58,7%, men om man istället jämför å ena sidan den del av balansräkningen som det ska betalas ränta och preferensutdelning på med å andra sidan den del av balansräkningen som genererar förvaltningsresultat så var relationen 63,1%.
SvaraRaderaD.v.s. (räntebärande skulder + preferenskapital) / förvaltningsfastigheter = 0,631. Efter uppdelningen kommer Hemfosas motsvarande kvot stiga till 65,7% medan Nyfosas sjunker till 59,6%.
Vad gäller det löpande förvaltningsresultatet före skatt så ger Hemfosa ca 6,9% av aktiekursen (dagens stängning) och skulle Nyfosa handlas till samma substansrabatt (9,1%) som Hemfosa (d.v.s. ca 48,75 kr) skulle Nyfosas förvaltningsresultat vara ca 8% av aktiekursen.
Nyfosa kommer heller inte att betala utdelning förrän om några år, så sammantaget blir det väldigt olika slags fastighetsaktier, inte bara när det gäller fastighetstyp. Min gissning är att Nyfosa kommer att locka många som tror att Jens Engwall kommer att kunna göra om samma resa som han gjort tidigare med Hemfosa och Kungsleden och snabbt öka substansvärdena. Hemfosa kommer att bli en aktie för änkor, pensionsfonder och kuponginvesterare.
Hemfosa är ett av mina största innehav och jag kommer att behålla bägge bolagen. Jag räknar med att den sammanlagda utdelningen kommer att sjunka en hel del närmaste åren, men om några år när Nyfosa har nått sin målstorlek, kommer jag att få igen detta med råge för då ska Nyfosa bli ett utdelningsbolag är det tänkt.
Mvh Mattias
Det där var nog en av de mest högkvalitativa kommentarerna jag någonsin sett på en blogg. Kudos.
RaderaAbsolut inte. Jag kom på att jag fått en blackout och rört till siffrorna. Efter att ha snabbkollat är nog snarare kvoten (räntebärande skulder + preferenskapital) / förvaltningsfastigheter ca 68% för Hemfosa och ca 52% för Nyfosa.
RaderaFörvaltningsresultat före skatt delat med aktiekursen (fortfarande samma antagande om samma substansrabatt för Nyfosa) är närmare 9% för Hemfosa och dryga 5% för Nyfosa.
Med tanke på att det är lite rörigt med uppdelningen så får ni ta detta med en nypa salt i händelse av att jag missat någon väsentlig punkt, men slutsatsen om att det är två väldigt olikta slags fastighetsbolag kvarstår samt slutsatsen vilka de kommer att locka.
Mvh Mattias
Jag kan bara hålla med sorken. Tack för en matnyttig kommentar.
RaderaJag gissar att tanken med den högre skuldsättningen i hemfosa är att ge nyfosa möjlighet att växa samtidigt som man förväntar sig att hemfosa skall klara av att betala ned skuldsättningen i rimlig takt.
Tack
Resonserar ganska precis som dig - bra inlägg!
SvaraRaderaVill behålla Hemfosa för att jag är ute efter den lägre risken i förvaltande ägarskap av samhällsfastigheter. Samtidigt synd att sälja av Nyfosa när jag trots allt kommit över aktierna till ett väsentligt lägre värde. Lutar ändå åt att jag till sist växlar över men vill då först veta hur Hemfosas VPA och utdelning till sist ser ut.
Också funderat på att köpa eftersom januariutdelningen i sig är en fin premie men i slutänden inte mer än ett par dagars börsnedgång. Jag tror inte att de bibehåller utdelningen utan att den justeras ned till någonstans mellan 75 öre och 1 krona. Kanske närmare det senare med tanke på att man utan emissionen sannolikt hade höjt bortåt 1,40 kronor per aktie.