tisdag 29 november 2016

Ökar min fastighetsexponering

Det har hänt ganska mycket i mitt liv det senaste halvåret. Jag fick min examen och fick ett jobb efter det. Lite senare kunde jag glädjande meddela att jag skall bli pappa straxt efter nyår och detta besked kunde jag ge när bloggen fyllde 1 år.

Nu är det dags igen. Jag har bestämt mig för att vinterstäda i portföljen och har sålt av en mängd fonder och surdegsaktier och i samband med detta skakade jag loss lite av mina illikvida tillgångar. Allt detta i syfte att diversifiera samtidigt som jag koncentrerar min portfölj men också i syfte att ta ganska mycket högre ekonomiska risker från nu och framåt.


Bild: residencemagazine.se

Nuläget

Jag och hustrun bor i en liten tvåa på 56 kvm och har funderat länge på hur vi skulle få det att fungera med en nyfödd. Vi tittade på lägenhet, både hyreslägenhet och bostadsrätt. Efter att ha sökt ett gäng lägenheter på olika förmedlingssajter har vi konstaterat att 7-8 år i kö inte räcker för våra krav och med så lång tid vill vi inte välja någonting halvdant.

Vi har till och med varit på en mängd lägenhetsvisningar och budat på ett par men eftersom jag tenderar att räkna på investeringar och dessutom känner mig väldigt osäker på räntans framtid har både jag och hustrun varit obekväma i att följa med upp i budgivningarna när de sätter fart och klättrar uppemot 20-25% från ett redan ganska modigt utropspris.

Det blev således ingen lägenhet utan vi konstaterade att vi fick fortsätta leta men göra det bästa av den bostad vi nu besitter.

Istället köpte vi lite nya gardiner, en ny vardagsrumslampa och ett par fåtöljer för att fräscha till lite, göra lägenheten lite ljusare och skapa mer plats. Vi köpte en spjälsäng och ett skötbord och började heminreda och sätta oss till rätta.

Allt förändras

Så kom dagen när vi på vår vanliga promenadrunda såg att det såldes någonting i de relativt nybyggda hus vi haft ögonen på sedan de byggdes 2012-2013 så vi gick hem för att kolla på mäklarfirmans hemsida om vi kunde hitta någon information. Vi har varit på ett gäng visningar i husen men det som säljs är ettor och tvåor och det är förhållandevis dyra lägenheter som sålts. Utropspriserna har lagt kvadratmeterpriserna i det övre spannet av vad som är normalt i området och med 10-20 % budrusning blir det lika dyrt som om lägenheterna hade legat på Eriksbergskajen eller runt Linné, Olskroken eller vid Heden här i Göteborg. Dyrt helt enkelt och definitivt för dyrt för det här området men hoppet är det sista som överger en så vi gick hem.

Döm om vår förvåning när vi insåg att det som var till salu var en stor och ljus trea. Utropspriset var givetvis relativt väl tilltaget (men jag skulle förmodligen tycka att allt var dyrt i dagsläget) men vi gick på visning ändå och det var en jättefin lägenhet så vi bestämde oss för att vara med i budgivningen.

Vi bestämde en slutnivå vilken jag bedömde skulle vara 5-10 % under vad slutpriset borde landa på givet historiken i området, men ändå en bit upp från utgångspris men jag hade ju ändå tagit del av Günther Mårders budskola så jag kände mig rustad och tror ni inte på tusan att det tillslut blev vi som vann? Tydligen lönar det sig att köra en utdragen budgivning med mängder av småbud snarare än ett par rejäla bud för lägenheten stannade bara några procent upp men en väldans massa bud senare.

Portföljstrategi

AVL-Familjen har således lyckats fatta ett vansinnigt stort ekonomiskt beslut och köpt oss en lägenhet. En rejäl portion av portföljen kommer nyttjas till den egna insatsen men banken kommer äga större delen av lägenheten trots detta men även om vi hade haft möjlighet att äga en större portion av lägenheten själva vill vi båda ha lite ekonomisk flexibilitet kvar ifall någonting oförutsett skulle hända så vi tar så mycket lån vi får.

Nu återstår flytten några veckor innan AVL-Baby kommer men i övrigt fortsätter livet som vanligt. Dock måste jag besluta över nästa års ekonomiska mål och hur beräkningarna skall göras och där skulle jag kunna vara hjälpt av er läsare.

Hustrun tycker att jag skall jobba med samma mål som i år för att få jämförbarhet över tid och jag är beredd att hålla med om att det kan vara bra men frågan är ju hur vi skall räkna.

Amorteringen är ett påtvingat sparande vars avkastning är den minskade räntekostnaden samt en eventuell värdestegring på lägenheten. Jag kan ju dock inte med rimlig säkerhet avgöra om lägenhetens värde går upp eller ned vilket innebär att jag blir tvungen att utgå från att den egna insatsens värde är statiskt men jag tänker nog att man skulle kunna räkna upp den med amorteringen varje månad. Amorteringen kommer också att räknas in i sparkvoten framöver eftersom det de facto är ett sparande.

Om jag fortsätter jobba med sparkvot och utdelningsmål blir det ändå ganska enkelt att avgöra hur det går men målnivån får justeras lite baserat på att lägenheten inte kommer direktavkasta någonting.

Problemet som jag ser det kommer när jag skall försöka avgöra hur min portfölj utvecklas och det är nog främst här jag behöver er hjälp. Personligen är jag ju ganska intresserad av hur hela min förmögenhet utvecklas och det är därför jag utvecklat ett AVL-Index baserat på min önskade fördelning. Frågan är om det är mer intressant för er att även i fortsättningen se hur den faktiska portföljen utvecklas och/eller om jag skall blanda in exempelvis Valuegards boprisindex för att avgöra hur bostadens värde påverkar min förmögenhet. Bloggen är ju inte bara till för er utan ganska mycket för mig också varför jag förmodligen kommer blanda in ett fastighetsindex eller liknande för att kunna bedöma hela ekonomin oavsett vad ni tycker men min gissning är att de som alls är intresserade helst skulle se en uppdelning?

Vad tycker ni?

Vad skulle vara intressant att veta? Jag inser att sparkvot har ett tveksamt värde för någon annan än mig men där får ni inte bestämma :-) dock får ni gärna komma med åsikter gällande vilken ytterligare information som vore kul att få eller följa.

Jag vet att jag i huvudsak kör procent och andelar här på bloggen vilket kanske är fånigt eftersom jag bloggar anonymt men de flesta i min omgivning vet vem jag är och det skulle förmodligen inte krävas många minuter för alla er andra att lista ut det heller varför jag ogärna skriver om de faktiska siffrorna men kom gärna med förslag. Eventuellt finns det någon form av medelväg där vi alla kan enas :-)


5 kommentarer:

  1. Grattis till ert nya boende! 😊 En bostadsrätt i vårt fina Göteborg kan aldrig bli fel!

    /Aktieflickvännen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack! Jag hoppas att du har rätt för det är ett ganska stort bett att ta. Jag hade varit ganska lugn om det var en investering men nu är det ett boende och då är man mer beroende av att det blir bra men det borde det bli :-) Jag är bara nervös.

      Radera
    2. Bostad brukar sällan vara en dålig affär! Det råder ju ganska stor brist på bostäder här dessutom.
      Själv väntar jag på besked om min egen bostad om möjlighet att få möjlighet att köpa den. Trots att jag vet att det borde vara en bra affär så är jag precis som du lite nervös om det är en bra affär eller inte.
      Så vi tror på det bästa ;)

      Radera
  2. Grattis till era stora beslut. Jag tycker du ska fundera först och främst vad som är viktigt för dig att följa upp, och sedan skriva om det. Det man mäter tenderar att leda till bra saker. Folk får väl gissa bäst de vill om vem du är? Så gör jag på min blogg.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack!

      Jag tror du är inne på något där. Givetvis vill jag att bloggen skall vara läsvärd men till syvende och sist är det ju för mig jag skriver om min ekonomi. Det är ju för att jag skall ha koll och för att få en sporre att arbeta vidare.

      Radera