Egen insats är väl inga problem?

Jag satt häromdagen och snackade med en gammal klasskamrat från högskolan om framtida bostadsköp och vi har en relativ samsyn i frågan vilket gör att jag använder denna rambild när jag ibland ser inlägg på Facebook eller Twitter (eller varför inte valfri tidning) där det konstateras att det är "omöjligt" för förstagångsköpare att komma in på marknaden eftersom det "inte går" att spara ihop till den egna insatsen.

Givetvis beror det på köparens grundförutsättningar som villighet att vänta innan köpet, inkomst samt intressanta objekt.

Jag kan väl ta ett, för mig närliggande exempel. Låt oss titta på en normal yngling som skall in på bostadsmarknaden i Göteborg med omnejd. Det borde inte vara omöjligt att skaka fram ett jobb som gav ca 22.000 kr/månad i ingångslön. Låt oss föreställa oss att det går att få redan efter gymnasiet. Personen får då ut en hårsmån över 17.000 kr/månad.

Om vi antar att samma person skulle ha valet att börja plugga på högskola istället för att jobba och då leva på studielån+bidrag. I det läget skulle personen vara tvungen att klara sig på ca 12.000 kr/mån om man frikostigt räknar med bostadsbidrag.

Skillnaden är alltså 5.000 kr/mån vilket givetvis går att spara.

Tid

Låt oss fortsätta att jämföra med en student. Det är inte helt ovanligt att man väljer att bo kvar hemma under tiden man pluggar på universitetet och eftersom det ofta kan krävas fem år av studier för att klara av en av de lite mer avancerade utbildningarna kan vi ju välja detta som en grundtid att titta på.

Slutsumma

Eftersom vi "bara" har fem år på oss och vi vet att pengarna skall gå till en insats tycker jag att det vore oansvarigt att sätta pengarna på börsen. Det finns sparkonton med insättningsgaranti som ger 0,8 % i ränta så låt oss anta att man sätter pengarna på ett sådant konto.

Med de förutsättningarna kommer slutsumman landa en hårsmån över 304.000 kr. Om vi antar att man har en lön som ger möjligheten att låna fullt ut och med en belåning på 85 % skulle man kunna få låna 1.722.000 kr vilket ger ett totalt köputrymme om drygt 2 miljoner kronor.

Läge, läge, läge

I början av november fanns det 170 lägenheter i Göteborg vilka låg ute för under 2 miljoner. Vill man bo relativt centralt fanns det ett 20-tal lägenheter varav en handfull av dem är tvåor.

Detta innebär att kan du bara leva som en student i fem år borde du kunna köpa en riktigt trevlig tvåa i Lunden, Olskroken eller Majorna. Och du behöver inte renovera.

Tänkvärt

Ibland kan det vara svårt att tänka om eller tänka nytt men låt mig ge några alternativa perspektiv.

Om du istället vill klara av ditt bostadsköp på 3 år men inte kan spara mer kommer du, givet ovan förutsättningar hinna spara drygt 180.000 kr och kan köpa någonting för straxt över 1 miljon. För de pengarna kan du köpa en liten etta längst ut i Bergsjön eller Angered. Det kommer ta dig ungefär en halvtimme att ta dig in till centrum med kollektivtrafiken och många skulle anse att dessa områdena känns osäkra att bo i.

För samma pengar kan du få en mycket fint renoverad, stor etta eller liten tvåa ett stenkast från Trollhättans station. Trollhättan är kanske inte västkustens centralort men där finns det mesta man kan önska sig. Den främsta anledningen till att jag tar upp det som ett alternativ är att det tar 38 minuter att åka kollektivt mellan Trollhättan och Göteborg.

Ganska ofta kan du hitta fina ettor och tvåor centralt i Alingsås också för runt en miljon kronor. Med expresståget tar det 25 minuter till Göteborg central och du bor i en riktigt trevlig liten stad.

I båda exemplen kommer bostadsmarknadens förutsättningar vara jämförbara eller bättre jämfört med att bo i Göteborgs utkanter och som du ser kan du få betydligt mer för pengarna.

Slutsats

Det är inte en mänsklig rättighet att bo i en köpt lägenhet. Det är heller ingen mänsklig rättighet att bo i centrala Göteborg men om man nu känner att man behöver sätta ett kryss i båda dessa rutor är det ju ganska enkelt givet att man kan hitta ett jobb som betalar någorlunda okej. Förutsättningen är givetvis att du kan spänna dina sparmuskler lite i syfte att nå dina mål.

Jag håller alltså inte med alla domedagsprofeter om att det är omöjligt för unga att komma in på bostadsmarknaden. Det mesta handlar om prioriteringar precis som allt annat i livet.


Bildkälla: freeimages.com

Ökar min fastighetsexponering

Det har hänt ganska mycket i mitt liv det senaste halvåret. Jag fick min examen och fick ett jobb efter det. Lite senare kunde jag glädjande meddela att jag skall bli pappa straxt efter nyår och detta besked kunde jag ge när bloggen fyllde 1 år.

Nu är det dags igen. Jag har bestämt mig för att vinterstäda i portföljen och har sålt av en mängd fonder och surdegsaktier och i samband med detta skakade jag loss lite av mina illikvida tillgångar. Allt detta i syfte att diversifiera samtidigt som jag koncentrerar min portfölj men också i syfte att ta ganska mycket högre ekonomiska risker från nu och framåt.

Bild: residencemagazine.se

Nuläget

Jag och hustrun bor i en liten tvåa på 56 kvm och har funderat länge på hur vi skulle få det att fungera med en nyfödd. Vi tittade på lägenhet, både hyreslägenhet och bostadsrätt. Efter att ha sökt ett gäng lägenheter på olika förmedlingssajter har vi konstaterat att 7-8 år i kö inte räcker för våra krav och med så lång tid vill vi inte välja någonting halvdant.

Vi har till och med varit på en mängd lägenhetsvisningar och budat på ett par men eftersom jag tenderar att räkna på investeringar och dessutom känner mig väldigt osäker på räntans framtid har både jag och hustrun varit obekväma i att följa med upp i budgivningarna när de sätter fart och klättrar uppemot 20-25% från ett redan ganska modigt utropspris.

Det blev således ingen lägenhet utan vi konstaterade att vi fick fortsätta leta men göra det bästa av den bostad vi nu besitter.

Istället köpte vi lite nya gardiner, en ny vardagsrumslampa och ett par fåtöljer för att fräscha till lite, göra lägenheten lite ljusare och skapa mer plats. Vi köpte en spjälsäng och ett skötbord och började heminreda och sätta oss till rätta.

Allt förändras

Så kom dagen när vi på vår vanliga promenadrunda såg att det såldes någonting i de relativt nybyggda hus vi haft ögonen på sedan de byggdes 2012-2013 så vi gick hem för att kolla på mäklarfirmans hemsida om vi kunde hitta någon information. Vi har varit på ett gäng visningar i husen men det som säljs är ettor och tvåor och det är förhållandevis dyra lägenheter som sålts. Utropspriserna har lagt kvadratmeterpriserna i det övre spannet av vad som är normalt i området och med 10-20 % budrusning blir det lika dyrt som om lägenheterna hade legat på Eriksbergskajen eller runt Linné, Olskroken eller vid Heden här i Göteborg. Dyrt helt enkelt och definitivt för dyrt för det här området men hoppet är det sista som överger en så vi gick hem.

Döm om vår förvåning när vi insåg att det som var till salu var en stor och ljus trea. Utropspriset var givetvis relativt väl tilltaget (men jag skulle förmodligen tycka att allt var dyrt i dagsläget) men vi gick på visning ändå och det var en jättefin lägenhet så vi bestämde oss för att vara med i budgivningen.

Vi bestämde en slutnivå vilken jag bedömde skulle vara 5-10 % under vad slutpriset borde landa på givet historiken i området, men ändå en bit upp från utgångspris men jag hade ju ändå tagit del av Günther Mårders budskola så jag kände mig rustad och tror ni inte på tusan att det tillslut blev vi som vann? Tydligen lönar det sig att köra en utdragen budgivning med mängder av småbud snarare än ett par rejäla bud för lägenheten stannade bara några procent upp men en väldans massa bud senare.

Portföljstrategi

AVL-Familjen har således lyckats fatta ett vansinnigt stort ekonomiskt beslut och köpt oss en lägenhet. En rejäl portion av portföljen kommer nyttjas till den egna insatsen men banken kommer äga större delen av lägenheten trots detta men även om vi hade haft möjlighet att äga en större portion av lägenheten själva vill vi båda ha lite ekonomisk flexibilitet kvar ifall någonting oförutsett skulle hända så vi tar så mycket lån vi får.

Nu återstår flytten några veckor innan AVL-Baby kommer men i övrigt fortsätter livet som vanligt. Dock måste jag besluta över nästa års ekonomiska mål och hur beräkningarna skall göras och där skulle jag kunna vara hjälpt av er läsare.

Hustrun tycker att jag skall jobba med samma mål som i år för att få jämförbarhet över tid och jag är beredd att hålla med om att det kan vara bra men frågan är ju hur vi skall räkna.

Amorteringen är ett påtvingat sparande vars avkastning är den minskade räntekostnaden samt en eventuell värdestegring på lägenheten. Jag kan ju dock inte med rimlig säkerhet avgöra om lägenhetens värde går upp eller ned vilket innebär att jag blir tvungen att utgå från att den egna insatsens värde är statiskt men jag tänker nog att man skulle kunna räkna upp den med amorteringen varje månad. Amorteringen kommer också att räknas in i sparkvoten framöver eftersom det de facto är ett sparande.

Om jag fortsätter jobba med sparkvot och utdelningsmål blir det ändå ganska enkelt att avgöra hur det går men målnivån får justeras lite baserat på att lägenheten inte kommer direktavkasta någonting.

Problemet som jag ser det kommer när jag skall försöka avgöra hur min portfölj utvecklas och det är nog främst här jag behöver er hjälp. Personligen är jag ju ganska intresserad av hur hela min förmögenhet utvecklas och det är därför jag utvecklat ett AVL-Index baserat på min önskade fördelning. Frågan är om det är mer intressant för er att även i fortsättningen se hur den faktiska portföljen utvecklas och/eller om jag skall blanda in exempelvis Valuegards boprisindex för att avgöra hur bostadens värde påverkar min förmögenhet. Bloggen är ju inte bara till för er utan ganska mycket för mig också varför jag förmodligen kommer blanda in ett fastighetsindex eller liknande för att kunna bedöma hela ekonomin oavsett vad ni tycker men min gissning är att de som alls är intresserade helst skulle se en uppdelning?

Vad tycker ni?

Vad skulle vara intressant att veta? Jag inser att sparkvot har ett tveksamt värde för någon annan än mig men där får ni inte bestämma :-) dock får ni gärna komma med åsikter gällande vilken ytterligare information som vore kul att få eller följa.

Jag vet att jag i huvudsak kör procent och andelar här på bloggen vilket kanske är fånigt eftersom jag bloggar anonymt men de flesta i min omgivning vet vem jag är och det skulle förmodligen inte krävas många minuter för alla er andra att lista ut det heller varför jag ogärna skriver om de faktiska siffrorna men kom gärna med förslag. Eventuellt finns det någon form av medelväg där vi alla kan enas :-)


Bildkälla: recidencemagazine.se