Varför jag inte investerar via Tessin

Inlägget innehåller affiliatelänkar

Jag fick frågan om jag inte kunde skriva om varför jag inte längre investerar via Tessin så det tänkte jag göra.

Tessin är en plattform som förmedlar alternativa investeringsmöjligheter på fastighetsmarknaden. Det är onoterade investeringar. Numera är det princip uteslutande säkerställda lån som förmedlas men tidigare kunde man köpa olika preferensaktier m.m. via plattformen.

För ungefär 2 år sedan vek delar av fastighetsbranschen nedåt och några bolag gick i konkurs vilket även påverkade Tessin eftersom några av deras projekt gick i konkurs vilket drabbade en stor hög med privatsparare.

Jag har inte så mycket åsikter om det. Det har alltid varit ganska tydligt vad riskerna varit avseende en investering i de där alternativa investeringarna så om folk blir brända på ett svårt sätt har man sannolikt inte riktigt haft koll på vad man investerat i. 

Det jag däremot störde mig på väldigt mycket var det svindåliga sätt som bolaget visade upp sig i media på. De gjorde det fruktansvärt tydligt att låntagarna var kunderna (eftersom det är de som betalar Tessin för förmedlingstjänsten) och investerarna är externa intressenter som kommer i andra ledet.

Då avslutade jag mina intressen hos dem.

Ni kan förövrigt se vad jag skrev om ni följer den här länken.

En hel del av det jag skrev då har hänt. Bolaget har ansträngt sig för att göra de förmedlade produkterna betydligt säkrare. Informationsgivningen är bättre och riskvärderingen verkar också bättre men jag är fortfarande inte investerare hos dem men nu är jag aningen mer nyanserad.

Varför investerar jag inte via den plattformen?

Att inte vara kund: Dels har jag inte ändrat ståndpunkt avseende bolagets prioriteringar. Jag uppskattar inte att vara en produkt så om jag kan slippa det gör jag det.

Avkastning: Dels är avkastningen för låg. Om ett riskfyllt lån där låntagare har betalningsanmärkningar och representanter vilka varit involverade i konkurser m.m. erbjuder 10 % ränta där utbetalning av ränta och amortering sker när allt är klart då kan det vara lång tid man är utan pengarna och man vet inte heller när man får dem. Och det viktigaste av allt är ju att man får räkna med skatten.

En ränta på ett lån om 8-11 % blir 5,6-7,7 % efter skatt. Är det verkligen tillräckligt högt för att ta den risk man tar?

Man kan heller aldrig få mer än de där 10 %-ena eftersom det är ett lån.

Risk: Sist men inte minst vill jag påpeka att risken är skyhög eftersom utfallet är binärt. Givetvis är inte risken för utdelning 50/50 men eftersom investeringen är onoterad finns det inget annat sätt att komma ur investeringen än att projektet blir klart och låntagaren återbetalar lånet med ränta. I alla andra fall kommer man inte få någonting. Nåja, det är inte helt sant eftersom lånen nu tenderar att ha hyggliga panter men att få ut de panterna, vilka sällan motsvarar hela lånet, kommer givetvis ta lång tid. Tid som inte ger avkastning.

Finns det några alternativ?

Om man tänker på fastighetsinvesteringar skulle jag säga att det finns ganska många alternativ och det som kommer närmast är väl preferensaktier. Jag inser att det inte är samma sak eftersom preferensaktier inte har någon säkerhet alls i botten men å andra sidan känns en preferensaktie i Akelius ganska mycket säkrare än ett lån till en utvecklare av bostadsrätter i en liten stad i mellersta Sverige.

Just nu är direktavkastningen på Akelius preferensaktie 6,55 % och om vi antar att man köper de aktierna inom ett ISK blir avkastningen efter skatt 6,17 %.

Givetvis ingår det en aktierisk där vi sett kraftfulla svängningar i aktiens värde men det betyder också att andra sidan av myntet är att vi alltid har möjlighet att komma ur investeringen vilket får läggas på plussidan. Ränterisk är en risk som kommer påverka preferensaktien medan de onoterade lånen kommer påverkas av inflationsrisken.

Jag tar Akelius preferensaktie alla gånger i veckan jämfört med de ovan nämnda alternativa investeringarna och det finns en rad noterade fastighetsinvesteringar med likvärdig riskprofil och avkastning som det som erbjuds på Tessins plattform. I alla fall när jag gör riskvärderingen baserat på min egen risktolerans.