Vi köper hus

Det var det här med livsstilsinflation då. 

Efter att ha tittat på större boende i något år bestämde vi oss till slut när marknaden gått upp typ 20 % för att buda som idioter på ett stort och flådigt radhus.

Detta kommer av naturliga skäl gräva djupa sår i vår ekonomi men inte så djupa som man skulle kunna tro. Vi väljer att flytta till en kranskommun vilket gör att priserna sjunker en aning och ett radhus är billigare än fristående villa.

Eftersom vi också har amorterat ganska ordentligt i 4 år kommer vi sannolikt inte behöva ta av portföljen långsiktigt för att finansiera det nya boendet men vårt lån kommer öka och temporärt bygger vi om i portföljen för att kunna hålla handpenning m.m.

Oavsett den ekonomiska situationen tror vi att det här kommer bli ett enormt lyft. Vi får tillräckligt med plats även om vi skulle välja att jobba hemifrån mer i framtiden. 

Det är en plats på jorden där influenserna från grannskapets gängkriminella och pundare blir aningen mindre och jag kommer för första gången någonsin ha en ursäkt att skaffa mig en gasolgrill.

Inom spotthåll kommer det finnas badmöjligheterna på sommaren, förskolor och skolor inom bekvämt promenadavstånd, mycket vackra grönområden på farstukvisten och de gånger herr AvL måste åka till jobbet tar det bara en halvtimme längre tid från dörr till dörr per dag.

En annan sak som säkert är fördelaktigt är att månadskostnaden kommer vara den samma även om boendeytan nästan dubblas och lånet ökar med en dryg miljon. Detta beror givetvis på att vi i dagsläget bor i en förening med aningen svag ekonomi varför avgiften är ganska hög. Det vi flyttar till är på pappret mer välfungerande.

Jag brukar ge en kort sammanfattning om den upplevda livskvaliteten hos herr AvL och just nu är det en ganska hög grad av stress men jag föreställer mig att det ganska snart kommer lugna ner sig och livet riskerar att bli ganska mysigt med två små barn som tassar omkring i ett ganska stort och fräscht hus.

Dags att skiljas från Tessin

Den intresserade har kunnat notera att två konkurser har drabbat bolag som på ett eller annat sätt plockat in pengar via plattformen Tessin. Den ännu mer intresserade har kunnat notera att ett tiotal projekt är försenade vilket innebär att vi närmar oss ett tiotal procent av projekten är noterbart under press.

Jag har investerat i ett par projekt där jag har bedömt risken som acceptabel. Det är lån med panter så jag hoppas väl fortfarande att jag skall få tillbaka mina pengar tillsammans med en skaplig avkastning men jag har på senare tid kunnat konstatera att jag ser ett problem här.

Bild: Freeimages.com

Tessin

Det största problem jag ser är att det i och med den vikande fastighetsmarknaden och de här kriserna i projekten har framkommit att bolaget Tessin inte ställer sig bakom oss investerare. De vidhåller sin egen roll som plattform. Att det inte är deras fel att det blivit problem. Att de inte har något ansvar och att de inte kan göra någonting för att hjälpa de som hamnat i kläm.

Låt oss se nu. Var det någon som kunde stava till förtroendekris?

Det finns få saker jag tycker är så trist som när folk inte har stake nog att stå upp för sina tillkortakommanden. Det är väl bara att pudla och säga att man skall införa striktare kontrollrutiner gällande projektägarna. Att man skall anstränga sig mer för att skaka fram information från de pågående projekten. Ta mer ansvar för informationsgivningen. Riskvärdera projekten tydligare.

Det finns mängder av möjligheter och inget av det väljer Tessin att göra.

Det kommer säkert komma projekt på Tessins plattform i framtiden som är riktigt bra. Det är säkert en riktigt bra möjlighet för små företag att resa kapital när den etablerade kapitalmarknaden sviker.

Det skiter jag i!

Tessin har förlorat mitt förtroende och det kommer ta lång tid att återuppbygga. Jag kommer inte engagera mer tid eller pengar åt att utvärdera eller investera i projekt de förmedlar.

Detta är dagen jag slutar överväga de här alternativa fastighetsinvesteringarna som ett alternativ för en överskådlig framtid om ingenting drastiskt förändras.

Alternativ fastighetsinvestering - Små hyresrätter i Järfälla

Jag har följt Tessin i några år nu men varje gång det har kommit ut ett projekt jag varit lite sugen på har jag aldrig haft pengarna redo. Dessutom har jag fram tills för ett år sedan varit obelånad vilket inneburit att en investering med en direktavkastning på 10 %, efter skatt ger 7 %. Det är inte dåligt men på börsen kan man skapa en diversifierad preferensaktieportfölj som ger 6-8 % utan att behöva lägga 50.000 kr per investering och detta inom ISK vilket ger 6-8 % på ett säkrare sätt och med bättre likviditet än investeringarna som erbjuds hos Tessin.

Med det sagt kan jag nu konstatera att det var dags. Jag slantade upp likviderna från veckans försäljningar tillsammans med lite skrammel som låg längst ned i plånboken och skickade in dem i ett fastighetslån vilket jag hoppas skall ge 10 % i årsavkastning. Kombinerat med den befintliga rätten att kvitta inkomsträntor med utgiftsräntor hoppas jag att den här investeringen skall kunna bli hygglig.

När/om lånet återbetalas kommer jag förhoppningsvis ha lyckats lista ut vad jag skall göra med överskottslikviden jag då kommer ha men i värsta fall får den gå åt att betala av lån.

Så nu när jag äntligen har sänkt min andel preferensaktier och fixed income till förmån för aktier med tillväxtmöjligheter går jag alltså och låser en drös med stålar i ett onoterat fastighetslån med hög risk. Smart som tusan. Det är toppkänsla på den typen av investeringar men jag håller tummarna och lever i förnekelse.

Hade du vågat Tessina dig?


Bildkälla: investeringstipset.se

Ibland är det roligare än annars - Hemfosa

Inlägget innehåller affiliatelänkar

Ibland är det roligare än annars att vara aktieägare. Igår tävlade innehaven om att underprestera mot index och portföljen tappade några tiondelar mer än OMXS30. Idag verkar det vara tvärt om och portföljen slår index med fyra tiondelar istället.

Spelar det någon roll?

Nej ingen alls. På längre sikt jämnar det ut sig och förhoppningsvis överpresterar portföljen eller som minst går den som index men det är inte heller viktigt egentligen. Jag investerar som jag gör för att det är roligt. Hade jag velat maximera hade jag nog investerat i billiga indexfonder eller en mer koncentrerad portfölj med flera tunga innehav i stora investmentbolag och så hade jag gått till jobbet och tjänat massor av pengar istället. Men nu tycker jag det här är skitskoj så jag gör vad jag kan för att hitta nya spännande bolag att analysera.

Ett sådant som jag hittade i början av 2014 när de skulle noteras var Hemfosa. Ett fastighetsbolag som fokuserar på samhällsfastigheter som myndigheter, skolor och vårdinrättningar. Det har gått ganska bra för bolaget sedan dess och idag släpptes kvartalsrapporten för tredje kvartalet där man konstaterade att under året har hyresintäkterna ökat med närmare 20 % jämfört med föregående år och förvaltningsresultatet per aktie ligger idag på 10,01 kr vilket är drygt 20 % över föregående års resultat. Förvärvsmaskinen är framgångsrik och pengarna tickar in.

Utdelningen på 4,40 kr/aktie täcks med mycket god marginal så jag förväntar mig en utdelningshöjning till våren men jag tror inte att den kommer bli särdeles stor. Eftersom man delar ut kvartalsvis kan jag tänka mig att man höjer utdelningen med knappt 5 % till 4,60 kr eller 1,15 kr/kvartal. Utöver det pratas det nu om att dela upp bolaget i två delar där samhällsfastigheterna ligger kvar i ett bolag som skall förvalta fastigheter av den här typen och ett bolag delas ut till aktieägarna vilket skall fokusera på transaktioner.

Jag är mindre intresserad av ett bolag som köper och säljer fastigheter än ett som förvaltar och därför gillar jag idén med renodling. Nu har givetvis transaktionerna bidragit till bolagets fina resultat men det känns ändå bra att dela upp verksamheterna så att man enklare ser vad som genererar vad så att man kan ta ställning till vilka investeringar man själv är bekväm med.

Marknaden gillade det här och aktien är idag upp runt 5 %. Kursen har klättrat rejält i år och är upp 25 % sedan årsskiftet. Bolaget har länge handlats till en substansrabatt men denna är nu utraderad och bolaget handlas till sin substans vilket kan vara bra men kan också vara lite knivigt. Direktavkastningen har också kommit ned till att idag vara straxt över 4 % och på de här nivåerna känner jag ingen brådska att öka på mitt innehav även om jag långsiktigt tror att det fortfarande är en rimlig nivå att köpa in sig på.

Vad tror du?

Bildkälla: hemfosaa.se

Små bolag - Slottsviken

Inlägget innehåller affiliatelänkar

Jag har länge funderat på om jag skall skriva det här inlägget baserat på det faktum att bloggare skulle kunna ha kursdrivande effekt i mycket små bolag. Nu är jag väl medveten om att min läsarskara är så liten att det är högst osannolikt att mina texter skulle påverka på något väsentligt vis och därför gör jag bedömningen att jag vågar skriva om ett par riktigt små bolag. Idag börjar jag med Slottsviken.

Bolaget

Jag har skrivit om det här bolaget någon gång tidigare eftersom det är en liten del av min portfölj och idag vill jag mest reflektera över värderingen och se om det finns någon därute som skulle vara intresserad av att bolla lite idéer gällande just värderingen i denna typ av mikrobolag.

Slottsviken är ett litet fastighetsbolag som handlas på aktietorget. Det var tidigare ett medicinutvecklingsbolag men den verksamheten gick inte så himla bra så 2013 bytte bolaget huvudägare, tillsatte en ny VD och bytte inriktning och kom att fokusera på fastigheter.

Man började på noll och har idag ett bestånd värderat till 80 miljoner kronor. Ni ser själva hur litet det här bolaget är. Börsvärdet är idag straxt över 24 miljoner kronor och handeln i aktien är nästan obefintlig så det här inlägget är verkligen inte en köprekommendation. Jag äger bolaget för att jag träffade bolagets VD under min tid på handels i Göteborg och jag har stort förtroende för hans kunskap på området. Jag tycker dessutom att det är roligt att ha en väldigt nära anknytning till bolagets tillgångar och jag är medveten om att jag kommer bli sittande med de här aktierna väldigt länge men det gör mig inget för jag ser bolagets potential samtidigt som det är en ganska liten del av min portfölj.

Ekonomi och inriktning

I dagsläget äger man endast fyra fastigheter (egentligen fem men två av dem är sammankopplade) i områdena kring Göteborg och man har ett ganska stort beroende av enskilda kunder men det är inte det som jag ser som risker och möjligheter i bolaget.

Det är givetvis så att man skall ha koll på dagsläget och i dagsläget går bolaget men förlust nästan varje år men det har att göra med att man redovisar enligt K3 istället för IFRS som de flesta andra bolag gör. Detta betyder i sin tur att värderingsskillnader i fastigheterna inte går över resultaträkningen utan det är helt skiljt från redovisningen vilket gör att det ser ut att gå betydligt sämre än det faktiskt gör. Det negativa resultatet är egentligen bara bokföring och vad man gör är att samla på sig kapital för nyförvärv och projekt och det är nu vi kommer till det spännande för bolaget har ett par riktigt trevliga projekt i pipeline.

Idag ligger substansvärdet på 1,12 kr/aktie, det bokförda värdet är 0,72 kr/aktie och b-aktien handlas runt 0,60 kr. Det innebär att man får 46 % rabatt på verkligt värde men man får också drygt 16 % rabatt mot bokfört värde och där har vi en hel del säkerhetsmarginal vilken kommer sig av att bolaget är så litet och handlas på en lista ingen känner till.

Bolagets huvudägare och VD är Jakob Östberg. Bolaget har ungefär 1200 aktieägare men de 10 största ägarna står för majoriteten av ägandet så man behöver lita på dessa ägare och min erfarenhet är att det här gänget har som målsättning att bygga ett så framgångsrikt bolag som möjligt eftersom det är en hel del pilotskola inkluderat och när man hanterar sin och sina vänners ekonomiska förutsättningar tenderar man att försöka göra ett bra jobb.

Bolagets fokus i dagsläget är att förvärva och förvalta fastigheter i stadsnära områden och målsättningen är att på 10 år nå en fastighetsportfölj värd 1 miljard kronor. Man är inne på sitt femte år (fjärde om man räknar snällt) om man har "bara" klarat av de första 80 miljonerna och det är nu jag kommer börja resonera och kan må bra av lite input från er som läser det här.

Projekt

Under förra året meddelade man att man fått ett positivt planbesked för fastigheten Pionen 1 i Mölndal. Man meddelade också att man vunnit en markanvisning i Skara Bro.

Mölndal
I Mölndal skall man bygga ett 20-tal lägenheter och utöver det skall det finnas verksamhetslokaler så att platsen blir ett litet närcentrum. Det skall bli någon matbutik, kanske en restaurang och någonting mer.

Skara Bro
I Skara Bro skall man, i samarbete med arkitektfirman D Office, bygga 20 st radhus vilka skall upplåtas i form av bostadsrätter.

Tidsplan för dessa båda projekt är något oklart men byggnationen av fastigheten i Mölndal sätter förhoppningsvis igång under 2018 och det andra projektet går igång när kommunen har strulat färdigt.

Skall vi räkna lite?

Projektekonomi

Mölndal

Gudarna skall veta att jag inte är byggnadsingenjör och jag har ingen koll på den här typen av ekonomiska beräkningar så det här blir bara grova överslag men låt oss titta på förutsättningarna.

I Mölndal ägs redan marken och man är själv om projektet. I ren spekulation skulle jag gissa mig till att det där 20-talet bostäder man planerar kanske håller ett genomsnitt av 70 kvm stycket. Några mindre och några större. Det skulle innebära att man behöver bygga ungefär 1400 kvm bostäder och utöver det kanske man petar in 800 kvm affärslokaler (rena spekulationer). I dagsläget ligger det ett hus med 444 kvm affärslokaler på fastigheten men det är bara en fjärdedel av fastighetens yta så med lite tur kan det bli som jag tänker.

Vad kan det då kosta att bygga?

När jag googlar runt verkar det kosta mellan 25.000-35.000 kr kvadraten att bygga bostäder och det är lite billigare att bygga affärslokaler men säg att det går lös på 30.000 kr/kvm att bebygga fastigheten. Utöver det måste man räkna på alla kringutrymmen som korridorer, tvättstugor m.m. vilket verkar lägga på ungefär 10.000 kr per bostadskvadrat.  Det skulle innebära en kostnad av 88 miljoner kronor.

Jag har ingen aning om hur man skulle värdera ett sådant bygge men antag att de skulle sälja lägenheterna som bostadsrätter. När jag har kikat på ett antal bostadsrättsföreningars uppbyggnad och ekonomi verkar det vara så att bostadsrättsföreningen står för mellan en och två tredjedelar genom eget lån, slarvigt räknat, och lägenhetsköparna för en till två tredjedel av fastighetens pris. I dagsläget säljs lägenheterna i det området för mellan 35.000-45.000 kr/kvm där den övre delen av spannet verkar stämma bäst för nyare lägenheter.

Detta skulle innebära, om vi räknar lågt och bostadsköparna står för hälften samt att det de betalar ligger i mitten av spannet ovan, att varje bostadskvadrat inbringar 80.000 kr/kvm (40.000*2) vilket ger ett totalbelopp om 112 miljoner kronor.

Till detta kommer verksamhetslokalernas värde vilket blir ännu mer spekulation men låt oss anta att årshyran per kvadrat ligger på 800 kr och att avkastningskravet ligger på 5 % så har vi lagt in marginaler åt båda håll. Då skulle värdet av lokalerna vara 12,8 miljoner kronor (800*800/0,05).

Total projektvinst skulle då vara knappt 36,8 miljoner kronor.

Skara Bro

Med samma logik som ovan kanske vi kan anta liknande prisbild men att radhus vanligtvis är lite större än lägenheter så låt oss anta 20 radhus á 120 kvm. Dessutom skall projektet delas med arkitektfirman och man är tvungen att betala för marken.

Det är 2400 kvm som skall byggas totalt så låt oss räkna på Slottsvikens del om 1200 kvm. Intäkterna borde kunna bli 96 miljoner kronor. Utgifterna för att bygga, om vi förutsätter liknande totalbelopp som ovan, borde landa på 48 miljoner kronor och till detta kommer markavgift. Jag har verkligen ingen aning om vad en tomt i Skara Bro kan betinga men jag skulle gissa mig till att om man köper loss den från kommunen kanske man kan komma undan med en miljon per tomt och då får man lägga på ytterligare 10 miljoner i kostnad vilket gör att projektet landar på 38 miljoner i vinst.

Summering

Vi vet i dagsläget väldigt lite om projekten och det är ett microbolag så det lär inte komma särdeles mycket information heller men ovanstående är min bästa gissning där du, om du har en bredare kunskap än jag, gärna får dela med dig.

Om ovanstående faller in kommer vinstpotentialen vara närmare 75 miljoner kronor för ett bolag som är värt 24 miljoner. Om bolaget väljer att behålla Mölndalsfastigheten borde vinsten från Skara Bro kunna täcka bolagets behov av eget kapital till detta men då skall man vara medveten om att det finns en skevhet i tiden men det skulle ju innebära att bolaget kan öka från 80 milj i fastighetsvärde till någonstans i häraden 200 miljoner kronor på befintliga projekt, utan att ta in nytt kapital från ägarna. Det skulle också finnas utrymme att förvärva efter detta vilket gör att man skulle kunna ta ett rejält språng framåt.

Jag vet inte hur nära eller hur långt ifrån jag är i mina bedömningar men när jag i våras var på bolagets årsstämma fick jag några minuter i samtal med VD och han kunde inte svara på särdeles många frågor (med hänvisning till reglerna gällande noterade bolag) men när vi diskuterade hur bolaget skulle kunna uppnå målsättningen om en miljard i fastighetsvärde innan 2023-2024 då lös han upp och sa att han var förvånad över att ingen verkade räkna på projekten de hade i portföljen.

Jag har nu räknat på projekten och med tanke på hur fylld av tillförsikt VD var gällande de här projekten, är det min bedömning att jag förmodligen räknat väldigt fel och tagit i i underkant eller missat någonting väsentligt.

Vad tror du om detta?



Bildkälla: slottsviken.se

Påsken har varit avslappnande

Av någon märklig anledning försvinner dygnets timmar fortare nu än för ett halvår sedan. Jag har mer tid när jag inte är på jobbet men ändock är den fria tiden att läsa, skriva, umgås och leva mer begränsad. Det går åt förvånansvärt mycket tid åt att ta hand om en bäbis men det går åt lika mycket tid åt att leka, kela och gosa med en bäbis som det tar att byta blöjor, tvätta, klä och handla för en bäbis.

Den här helgen har jag tvingat mig själv att få några timmars egentid. Jag har aldrig förstått varför egentid skall vara så viktigt - förrän nu. De där timmarna då jag fick ägna mig åt mig. Att hinna ikapp med saker jag lagt på hög. Det var guld värt.

Fru AvL tog dottern och åkte till Joys mormor och kvar blev jag, fri att skriva lite, färdigställa de tre deklarationer jag i år är ansvarig för utanför jobbet, bokföra upp den egna firman och dessutom hann jag sätta mig i solen med en cigarr och en god bok och bara njuta av fågelkvitter och tystnad.

Jag passade också på att reflektera över två blogginlägg jag fastnade för lite extra under den senaste veckan.

Aktiepappa skrev om bostadsbrist och filosoferade över den hyresreglering vi har och vilken skada den gör. Det kan mycket väl vara så att inlägget är ensidigt och att det finns fördelar med systemet men det är min kraftigt cementerade åsikt och övertygelse att en fri marknad vinner i längden. Nu råkar jag slitas av viss dualitet eftersom jag också tycker att det välfärdssystem vi har som syftar till att ge människor möjligheter de annars inte skulle haft, är fantastiskt och då behövs det statliga ingripandet. Jag tror således att det kan vara nyttigt att inte släppa hyressättningen helt fri men i gengäld är jag övertygad om att det system vi har idag skapar en trögrörlighet och en skevhet i systemet som gör oss sårbara.

Ett annat inlägg jag gillade lite extra var Aktieingengörens inlägg om analysmetodik och i inlägget användes Atea som exempelföretag och det finns en hel del kloka frågeställningar i inlägget som syftar till att ge en bredare bas att stå på i den egna ansatsen när man skall analysera ett bolag. Har du inte läs det tycker jag att du borde ta några minuter om du kan avvara dem.

I morgon är det dags för arbete igen och det är riktigt mysigt att det är kortvecka. För kortvecka är det; i alla fall i det här hushållet. Det skall bli kul att se om marknaden alls reagerar på att Omega Healthcare Investors för 19:e kvartalet i rad höjde utdelningen. Den här gången, precis som så många gånger förut, med en cent vilket innebär 1,6 % höjning. Vi tackar och tar emot.


Bildkälla: Freeimages.com

Så kom äntligen Castellums rapport

Hypoteserna och gissningarna har stått som spön i backen och varenda ekonomibloggare verkar ha förutspått huruvida Castellum skulle höja utdelningen jämfört med förra årets faktiska utdelning om 4.9 kr/aktie eller i relation till den omräknade aktievolymen vilket ger att förra årets utdelning delat i antalet nuvarande aktier är 4.25 kr.

Jag har inte varit särdeles tydlig i mina önskningar men jag har i mitt stilla sinne delat Petruskos åsikter i just den här frågan. Vi visste ju att det framöver skulle finnas utrymme i förvaltningsresultatet under förutsättning att Norrportenförvärvet inte var helt värdelöst och med tanke på de fina försäljningarna som skett sedan det förvärvet kunde vi bara anta att det var ett ganska hyggligt köp.

Rapporten

Eftersom jag sitter och skriver på lunchen blir det en kort reflektion men som jag ser det var det inga väldiga överraskningar. Förvaltningsresultatet ökade med 9 % vilket alltid är trevlig att se och förväntningarna är givetvis högre inför 2017 när nu hela året kommer innehålla Norrportenfastigheterna men det ser riktigt bra ut just nu.

Den siffra som "nästan" är viktigast för mig (självklart är resultaten viktigare eftersom de också är avgörande för denna men ni förstår vad jag menar) är utdelningen och nivån på höjning som vi förväntar oss från denna stabila utdelningshöjare.

Styrelsens förslag på utdelning blev till slut 5 kr vilket är smått magiskt. En fantastisk nyhet oavsett vilken grundinställning man hade.

Summering

På det hela taget är jag väldigt nöjd med rapporten. Inga direkta överraskningar förutom kanske att de höjde utdelningen på det viset men det är väl ungefär det jag förväntar mig när det kommer till ett så fint och stabilt fastighetsbolag som Castellum.

Till våren kommer jag få hela 176 % mer utdelning från Castellum jämfört med för ett år sedan under förutsättning att jag inte köper fler aktier innan utdelningsdagen. Det mesta kommer givetvis av att jag har betydligt fler aktier nu än då men utdelningshöjningen hjälper till den också.

Idag är än så länge en ganska bra dag helt enkelt.



Bildkälla: castellum.se

AVL-Portföljen fortsätter köpa

De som hängt med ett tag vet att jag i våras startade ett projekt som jag döpte till AVL-Portföljen där jag varje månad sätter in 500 kr och för dessa pengar köper aktier.

Portföljen har gått plus men den har inte gått väldigt mycket plus om man jämför med index exempelvis men min teori om detta är att så länge portföljen är i uppbyggnad och inte har haft en fungerande diversifiering så är det mest tur om portföljen hänger på index men jag är också ödmjuk inför att jag gjort ett par mindre bra val.

Ett av de valen var att köpa Novo Nordisk i en ISK (Investeringssparkonto) men det är inte ett dåligt val för att aktien gått ned massor sedan köp utan för att det är en utländsk aktie som kommer innebära ofördelaktiga skattekonsekvenser så länge den ligger kvar i ISK istället för en KF (Kapitalförsäkring). Denna brist kommer justeras inom kort. Den aktien är också det i särklass största sänket i portföljen men som ni vet är jag inte särdeles kortsiktig i min investeringsfilosofi och jag är mycket bekväm med bolaget som sådant och i min huvudportfölj har jag köpt på mig hela hösten trots att innehavet lyser rött i min portfölj för jag är övertygad om att det kommer bli bra om 10 år eller kanske 20 år.

Köpet

Jag är ganska bekväm med portföljens innehav och nu är det små justeringar som kommer göras framöver tror jag men nu börjar det bli dags att fylla på i de befintliga innehaven. Jag hade gärna fyllt på i något av industribolagen men ser vi på exempelvis Investor känner jag att kursen rusat mer än substansen vilket innebär att substansrabatten blivit mindre istället för att värdet egentligen förändrats vilket i grunden innebär att aktien blivit dyrare så jag väntar lite.

Jag tar istället tillfället i akt att fylla på i ett fastighetsbolag som haft det lite motigt. Igår kom också SEB med en rekommendation om behåll i bolaget vilket pressade aktiekursen en hel del och skapade, i mitt tycke, ett köpläge.

Bolaget jag pratar om är Hemfosa. Ett fastighetsbolag som äger och förvaltar samhällsfastigheter och lagerbyggnader i huvudsak. Hög direktavkastning, hygglig belåningsgrad och en hög avkastning på det egna kapitalet. Och om en vecka är det dags för kvartalsutdelning igen.

Transaktion

Köp: 6 st Hemfosa tisdagen den 3/1 för 83 kr/st. Total investering inkl courtage 498 kr.

Portfölj 20170103:

Likvider: 19,54 kr

Summa: 5649 kr

Totalt tillfört kapital: 5500 kr
Total mottagen utdelning efter avdragen källskatt 40,54 kr

Portföljutveckling: 149 kr eller +2,71 %. Man skall också ha i åtanke att jag inte beräknar viktad avkastning utan bara avkastning rätt upp och ned.

Följ gärna portföljen på Shareville

Lycka till allihopa!



Bildkälla: hemfosa.se och nordnet.se

Veckobrev 41 - Rapporter, storköp och Västsvensk ekonomifika

Månadens fastighetsslakt har fortsatt och jag har dubblat min belåning. Jag tror visst att räntorna kan tänkas höjas men inte med fem procent på ett år utan jag tror det kommer ta tid. Jag är också ganska säker på att förvaltningsresultatet, kassaflödet och utdelningarna kommer förbli goda under lång tid framöver. Det innebär att när aktier i Hemfosa och Castellum faller med mellan 8-15 % på några veckor köper jag för allt vad tygen håller under förutsättning att jag tror på bolaget och känner mig bekväm med värderingen.

Bild: Pixabay.com

Castellum kom med delårsrapport där man berättade att förvaltningsresultatet per aktie ökade med 11 % och att man verkar på en urstark marknad med goda möjligheter att omförhandla hyrorna och dessutom berättar man att man tror sig klara av en försäljning av vissa oönskade fastigheter innan årsskiftet.

Från en låg nivå är jag nu uppe på en belåning på ca 7 % vilket fortfarande innebär att jag har rejält med torrt krut men jag tog i ganska bra ändå. Jag fyllde också på i en del preffar som fick sig en törn i veckan. Exempelvis var Oscar Properties Holding Pref B nere och studsade på 506 kr en månad innan utdelning om 8,75 kr och jag skopade upp allt jag fick tag i på 506-508 kr för mig, hustrun och moderns depåer. Det är en preferensaktie med sådana villkor att jag känner mig bekväm i att öka rejält på dessa prisnivåer och här är jag inte lika tveksam till värderingen som jag är på många andra "eviga" preffar.

I förra veckan hostade MQ ur sig en bokslutskommuniké som visade begränsat stimulerande siffror men om man läste mellan raderna kunde man uttyda att det var rejäl fart på skutan och skulle bara vädret eller dollarn närma sig konfektionsindustrins önskedrömmar skulle vi få se ett rejält uppsving bland de svarta siffrorna på sista raden. Jag är därför inte förvånad över att aktien efter en inledande tveksamhet då de mest ivriga lyckats läsa igenom rubrikerna senare lyckades klämma ur sig en riktigt behaglig uppgång på en annars ganska avvaktande marknad.

Västsvensk ekonomifika

Nästa vecka ser jag fram emot mängder av rapporter men innan jag förkovrar mig alldeles skall jag ringa runt och boka upp en plats för den Västsvenska ekonomifikan jag tidigare utannonserat. Idag är sista dag för anmälan och skulle det vara så att du inte hunnit anmäla dig ännu tror jag nog att vi med ett väloljat skohorn skulle kunna knö in ytterligare en plats i sällskapet. Jag är oerhört tacksam mot den som spred denna fika på facebook vilket fick det att rassla till ordentligt i mailen. Det här skall bli riktigt spännande.

Väl mött inom kort



Bildkälla: pixabay.com

AVL-Portföljen köper Hemfosa

I förra veckan fick fastighetsbranschen ett tokryck och bestämde sig för att begynna en eventuellt lång färd söderut som följd av att det spekuleras om en amerikansk räntehöjning. Flera av aktierna jag har i portföljen djupdök och bland dessa aktier fanns Hemfosa.

Jag har tidigare skrivit om Hemfosa (länk Här) och nyligen gjorde Framtida Frihet en fin genomgång av bolaget (länk Här). Hemfosas fastighetsportfölj består främst av samhällsfastigheter vilket gör att vi diversifierar fastighetsportföljen en aning när vi kombinerar dem med Castellum. Till skillnad från Castellum delar Hemfosa ut 4 ggr per år och befinner sig i en expansiv tillväxtfas som gör att det kan finnas en hel del fart i aktien om de lyckas. Den är onekligen volatil.

För en månad sedan handlades aktien för 98 kr, AVL-portföljen kom in på 85,75 kr och nu står den i 84,50 kr. Viktigt att veta är att jag tryckte på köpknappen dagen innan utdelningen avskiljdes så i fredags kunde vi alla förvänta oss att aktien skulle gå ned minst 1.05 kr men den stapplade vidare med 70 öre.

Några snabba

Under förutsättning att börsdata är uppdaterad är Hemfosa på dessa nivåer ett av de få fastighetsbolag som handlas till substansrabatt med en p/b på 0,84 och med en relativt väl diversifierad portfölj tillsammans med ett relativt stabilt förvaltningsresultat vilket visar potential för förbättring och en direktavkastning på straxt under 5 % är det svårt att tacka nej.

Bolaget har en kort historia på börsen men det finns stora förutsättningar för goda resultat. Samhällsfastigheter erbjuder en säker intäktsström även om man utsätter sig för politisk risk. Jag tror dock att risken för ett pressat förvaltningsresultat som följd av räntehöjningar är större än dito till följd av politiska nedskärningar. Jag gissar också att svenska börsnoterade fastighetsbolag står relativt väl rustade för en räntehöjning och även om jag förutsätter att räntorna kommer att klättra norrut kommer vi inte ha 5 % ränta i morgon så det kommer finnas utrymme för avtalsförhandlingar och indexeringar som flyttar över kostnadsökningarna till hyresgästerna.

Jag tror helt enkelt fortfarande på fastigheter och jag siktar dessutom på att äga aktierna under mycket lång tid framöver så jag köper nu på nivåer jag finner mer angenäma än för en månad sedan. Jag har svårt att se att utdelningstrenden kommer hålla i sig eftersom de senast höjde utdelningen med 46 % men jag skulle nog vilja påstå att det finns utrymme för höjningar till våren och på den resan vill jag vara med.

Om en månad kommer rapporten för tredje kvartalet och då får vi en klarare bild över hur det gått på sistone.

Köp: 
5 st Hemfosa Fastigheter AB torsdagen den 6/10 för 85,75 kr/st. Total investering inkl courtage 429 kr.

Portfölj 20161007:

Likvider: 73,79 kr

Summa: 4054 kr

Totalt tillfört kapital: 4000 kr
Total mottagen utdelning efter avdragen källskatt 22,79 kr

Portföljutveckling: 54 kr eller +1,35 %

Följ gärna portföljen på Shareville

Lycka till allihopa!


Har du inte anmält dig till "Västsvensk ekonomifika" finns det platser kvar som väntar på dig.





Bildkälla: hemfosa.se och nordnet.se

Sponsrat inlägg - Fastighetsinvesteringar

Om man tittar på min portfölj ser man ganska kvickt att jag gillar fastighetsinvesteringar. Om man räknar in fastighetspreffar når jag upp i 23 % av det totala portföljvärdet som ligger exponerat mot fastigheter men om man inte räknar preffarna, vilka kan ses lite mer som räntepapper, hamnar jag ändå närmare 14 %. Det kanske inte egentligen är så farligt att allokera 14 % av sin portfölj till en och samma sektor men anledningen till att jag är så återhållsam är just diversifieringsteorier i samarbete med att fastighetsaktier i mångt och mycket är ganska dyra i mitt tycke.

Bild: Tessin.se

Jag tittar regelbundet på placeringsalternativ och givetvis kan man direktinvestera i fastigheter genom att tömma sitt konto, belåna sig upp över öronen och hålla tummarna för att den lilla hyresfastighet man lyckades köpa genererar det kassaflöde man önskade men för oss som inte sitter med alla dessa miljoner på kassan skulle en sådan manöver innebära stora risker. Jag tycker fastighetsaffärer är så riskfyllda i dagens ränteläge att jag inte ens vågar köpa mig mitt eget boende trots att jag egentligen behöver en lite större bostad.

I denna situation behöver man leta efter andra alternativ om man vill komma åt fastighetsmarknaden och i det läget har jag tre go-to ställen att leta på. Det finns säkert fler men för mig räcker dessa tre vilka summeras till fastighetsaktier på börsen, börsnoterade fastighetspreffar och fastighetsprojekt hos crowdfundingbolaget Tessin.

"Registrera dig för Tessins nyhetsbrev för att få löpande erbjudanden om nya fastighetsinvesteringar"

På börsen kommer du åt en rad fina fastighetsportföljer. Jag själv håller bla Castellum och Hemfosa som svenska innehav och Omega Healthcare Investors och Chatham Lodging Trust som utländska innehav. Därigenom är jag exponerad mot både bostäder och samhällsfastigheter, hotell och kontor.

Jag har också en rad preferensaktier som på ett aktivt sätt ökar upp direktavkastningen i portföljen och sprider riskerna då detta tillgångsslag inte nödvändigtvis korrelerar med börsen utan snarare påverkas utav räntan m.m.

I våras skrev jag ett helt inlägg om diversifiering och kortfattat kan man säga att man kan diversifiera inom ett tillgångsslag exv. aktier genom att köpa flera olika aktier i flera olika branscher men bäst av allt är att också att köpa flera olika tillgångsslag exv. fastigheter, aktier, räntepapper osv.

Tessin.se

Det är här Tessins crowdfundingtjänst kommer in. Man skaffar sig ett konto och därefter får man erbjudande om att utöka sin portfölj med onoterade fastighetsinvesteringar. Oftast rör det sig om bolag som emitterar preferensaktier med fast avkastning och fasta datum för återköp vilket gör att man på ett enkelt sätt kan räkna på sin investering. Risken här är bland annat likviditeten i investeringen. Det kan alltså vara svårt att komma ur investeringen om man snabbt behöver pengar. En annan risk är givetvis bolagens storlek och den begränsade insyn man har i bolagen men detta vägs upp av diversifieringsmöjligheten detta investeringsslag erbjuder samt den rejäla avkastningen. Projekten de släpper avkastar mellan 9-13 % vilket man får säga är hyggligt för en fastighetsinvestering.

Men givetvis finns det andra möjligheter. Ibland släpper bolaget projekt där det ingår vinstdelning på olika sätt baserat på projektets avkastning och då kan det bli riktigt intressant.

Det här är, precis som de flesta crowdfundingtjänster en ganska ny tjänst men de två-tre åren Tessin har funnits har de blivit riktigt populära bland investerare och de senaste gångerna jag försökt vara med har jag inte hunnit med eftersom projekten blivit så extremt övertecknade.

Summering

Fastigheter är ett mycket trevligt investeringsslag som kan fungera som en diversifiering av portföljen och för oss som inte har kapital nog att köpa en egen fastighet ger Tessin oss möjlighet att komma väldigt nära fastighetsmarknaden. Det kostar inget att skaffa ett konto och därifrån är det bara att vänta på rätt tillfälle.

Vill man ha fler åsikter om Tessin kan man läsa Petruskos inlägg här eller varför inte Rika Tillsammans inlägg som kan läsas här.

Det sista jag vill säga att oavsett hur man väljer att investera är det viktigt att veta vad det är man investerar i och att inte lägga för många ägg i en och samma korg.

Lycka till med investeringarna.

Har du inte anmält dig till "Västsvensk ekonomifika" finns det platser kvar som väntar på dig.

*Det här inlägget sponsras av Tessin.*



Bildkälla: tessin.se

Analys: Chatham Lodging Trust

Jag är seriöst förälskad i fastigheter. Så till den milda grad att jag faktiskt har våldfört mig en del på mitt eget diversifieringstänkande när det gäller den egna portföljen och detta inlägg bevisar ytterligare min förkärlek för fastighetsrelaterade investeringar.

Chatham Lodging Trust (CLDT)

CLDT är ett amerikanskt fastighetsbolag av typen REIT vilket tillser att en god del av vinsterna slussas vidare till aktieägarna. Deras strategi är att köpa och driva hotell i USA. De siktar in sig på aningen förnämare kunder genom varumärken som Homewood Suites by Hilton och Residence Inn by Marriott för att nämna några.

Cortyard Ann Arbor

Man skall inte lura sig här. Bolaget är pyttelitet för att vara i amerikanska termer och med ett marknadsvärde på 750 miljoner dollar är bolaget mindre än Rezidor eller Scandic med det har en stor fördel och det är att det delar ut varje månad.

Givetvis skall man inte stirra sig blind på utdelningen så låt oss skärskåda bolaget en aning. Bolaget blev publikt 2010 och äger i dagsläget 38 hotell men är också delägare till 10 % i ytterligare 95 hotell. Man verkar på en bred geografisk yta men huvuddelen av inkomsterna kommer ändå från staterna Kalifornien och Washington med marknader som Seattle, Silicon Valley och Los Angeles vilket samtliga är resenärstunga platser med mycket affärsresenärer men också en hel del turism.

Hotellmarknaden går starkt när konjunkturen är stark och man får väl hävda att det här segmentet då är så cykliskt som det blir i fastighetsvärlden men med bredd och djup kommer man långt. Bolaget drivs av Jeffrey H. Fisher och herr Fisher har varit verksam i branschen sedan 1994. Förutom CLDT är han majoritetsägare i IHM som driver 77 hotell så man kan gissa att han har lite koll på marknaden. Han äger för närvarande 1,76 % av CLDT vilket inte är fantastiskt men han är ändå del i pilotskolan.

Siffror

Vi har bara sex år att arbeta med här men vi tar vad vi får och de sex åren vi har är ganska spektakulära. Man bör vara medveten om att perioden 2010-2015 har varit stark rent allmänt så företaget har fortfarande inte haft möjlighet att bevisa sig i en lågkonjunktur. För jämförbarhetens skull kör vi fem år dvs 2011-2015.

Omsättningen år 2011 låg på 73,096 miljarder dollar och 2015 klockade man in på 276,950 miljarder dollar vilket ger en genomsnittlig tillväxt om 39,5 %. Det ni. Nu råkar det vara så att det här bolaget precis som så många andra fastighetsbolag, finansierar sin tillväxt genom att ge ut nya aktier och med ett ökat kapital kan man sedan låna mer men det innebär ju inte nödvändigtvis att vi ägare får ta del av hela tillväxten eller rättare sagt att min tillväxt och bolagets är det samma varför man måste kolla på vinstsiffrorna per aktie så låt oss göra det då.

Nu är bolaget ett fastighetsbolag och då är det vettigare att mäta fritt kassaflöde från verksamheten (AFFO) eller liknande, än rena vinstkronor vilket skulle förvridas av höga avskrivningar. AFFO/aktie har gått från 89 cent till 2.29 dollar på dessa fem åren vilket betyder att den genomsnittliga vinsttillväxten per aktie legat på 26,5 % per år. Det är inte fy skam.

Man håller en räntetäckningsgrad på 2,33 vilket är hyggligt även om det är i lägsta laget för att vara bekvämt (Castellum har 3,5ggr) och bolaget genererar 4.79 % på investerat kapital men med en gnutta hävstång blir det rejäla siffror till aktieägarna. Q2 redovisade man en liten försvagning om en halv miljon på AFFO vilket resulterade i 0,69 dollar/aktie vilket fortfarande är i linje med guidningen men aktien tog lite stryk. I den senaste diskussionen om ränteökningar i USA tog aktien ännu mer stryk och handlas nu straxt över 8 ggr AFFO vilket får anses lågt.

Utdelning

CLDT delar ut månatligen och har sedan introduktionen ökat varje år. Man delar idag ut 0,11 cent per aktie och månad vilket blir 1,32 dollar per år. Jämför man med AFFO får man en utdelningsandel på låga 57 % vilket gör att det finns massor av utrymme för höjningar framöver och låt oss titta på historien för att se vad det finns för potentiell aktieägarvänlighet i företaget.

I början delade man ut fyra gånger om året och starten gav 0,7 dollar/aktie och år. Genomsnittlig ökning över 5 år skulle då bli 17,18 % per år vilket är ganska trevligt. Senaste höjningen var på 10 % så även om det saktar ned finns viljan och den finansiella styrkan där.

På en kurs om 19.2 dollar/aktie får man 6,9 % direktavkastning vilket är en hygglig kupong för ett bolag som växer med 26 % om året.

Summering

Alla vet att jag älskar utdelningar och en del portföljbolag har hög direktavkastning och låg förväntad utdelningsökning men det här bolaget borde kunna öka utdelningen med höga ensiffriga eller låga tvåsiffriga tal under lång tid. Gissningsvis höjer de med en cent nästa gång och det representerar en höjning på 9%. Med dagens direktavkastning på nära 7 % skulle man långsiktigt kunna förvänta sig en avkastning på 16 % vilket är en helt hygglig avkastning för den här typen av investeringar och skall man vara petig finns det ju utrymme för hela 26 % i avkastning även om det kanske är mer rimligt att på lång sikt anta 10-15 %.

Oavsett gillar jag bolaget och passar på att köpa in mig vid en tillfällig svacka. Jag var lite het på gröten och har tappat några procent men vad gör väl det om hundra år. Skulle dollarn bli billigare eller aktiepriset gå i golvet köper jag mer.

Vad tror du om bolaget?

Bildkälla: chathamlodgingtrust.com