tisdag 27 juni 2017

Små bolag - Slottsviken

Inlägget innehåller affiliatelänkar

Jag har länge funderat på om jag skall skriva det här inlägget baserat på det faktum att bloggare skulle kunna ha kursdrivande effekt i mycket små bolag. Nu är jag väl medveten om att min läsarskara är så liten att det är högst osannolikt att mina texter skulle påverka på något väsentligt vis och därför gör jag bedömningen att jag vågar skriva om ett par riktigt små bolag. Idag börjar jag med Slottsviken.



Bolaget

Jag har skrivit om det här bolaget någon gång tidigare eftersom det är en liten del av min portfölj och idag vill jag mest reflektera över värderingen och se om det finns någon därute som skulle vara intresserad av att bolla lite idéer gällande just värderingen i denna typ av mikrobolag.

Slottsviken är ett litet fastighetsbolag som handlas på aktietorget. Det var tidigare ett medicinutvecklingsbolag men den verksamheten gick inte så himla bra så 2013 bytte bolaget huvudägare, tillsatte en ny VD och bytte inriktning och kom att fokusera på fastigheter.

Man började på noll och har idag ett bestånd värderat till 80 miljoner kronor. Ni ser själva hur litet det här bolaget är. Börsvärdet är idag straxt över 24 miljoner kronor och handeln i aktien är nästan obefintlig så det här inlägget är verkligen inte en köprekommendation. Jag äger bolaget för att jag träffade bolagets VD under min tid på handels i Göteborg och jag har stort förtroende för hans kunskap på området. Jag tycker dessutom att det är roligt att ha en väldigt nära anknytning till bolagets tillgångar och jag är medveten om att jag kommer bli sittande med de här aktierna väldigt länge men det gör mig inget för jag ser bolagets potential samtidigt som det är en ganska liten del av min portfölj.

Ekonomi och inriktning

I dagsläget äger man endast fyra fastigheter (egentligen fem men två av dem är sammankopplade) i områdena kring Göteborg och man har ett ganska stort beroende av enskilda kunder men det är inte det som jag ser som risker och möjligheter i bolaget.

Det är givetvis så att man skall ha koll på dagsläget och i dagsläget går bolaget men förlust nästan varje år men det har att göra med att man redovisar enligt K3 istället för IFRS som de flesta andra bolag gör. Detta betyder i sin tur att värderingsskillnader i fastigheterna inte går över resultaträkningen utan det är helt skiljt från redovisningen vilket gör att det ser ut att gå betydligt sämre än det faktiskt gör. Det negativa resultatet är egentligen bara bokföring och vad man gör är att samla på sig kapital för nyförvärv och projekt och det är nu vi kommer till det spännande för bolaget har ett par riktigt trevliga projekt i pipeline.

Idag ligger substansvärdet på 1,12 kr/aktie, det bokförda värdet är 0,72 kr/aktie och b-aktien handlas runt 0,60 kr. Det innebär att man får 46 % rabatt på verkligt värde men man får också drygt 16 % rabatt mot bokfört värde och där har vi en hel del säkerhetsmarginal vilken kommer sig av att bolaget är så litet och handlas på en lista ingen känner till.

Bolagets huvudägare och VD är Jakob Östberg. Bolaget har ungefär 1200 aktieägare men de 10 största ägarna står för majoriteten av ägandet så man behöver lita på dessa ägare och min erfarenhet är att det här gänget har som målsättning att bygga ett så framgångsrikt bolag som möjligt eftersom det är en hel del pilotskola inkluderat och när man hanterar sin och sina vänners ekonomiska förutsättningar tenderar man att försöka göra ett bra jobb.

Bolagets fokus i dagsläget är att förvärva och förvalta fastigheter i stadsnära områden och målsättningen är att på 10 år nå en fastighetsportfölj värd 1 miljard kronor. Man är inne på sitt femte år (fjärde om man räknar snällt) om man har "bara" klarat av de första 80 miljonerna och det är nu jag kommer börja resonera och kan må bra av lite input från er som läser det här.

Projekt

Under förra året meddelade man att man fått ett positivt planbesked för fastigheten Pionen 1 i Mölndal. Man meddelade också att man vunnit en markanvisning i Skara Bro.

Mölndal
I Mölndal skall man bygga ett 20-tal lägenheter och utöver det skall det finnas verksamhetslokaler så att platsen blir ett litet närcentrum. Det skall bli någon matbutik, kanske en restaurang och någonting mer.

Skara Bro
I Skara Bro skall man, i samarbete med arkitektfirman D Office, bygga 20 st radhus vilka skall upplåtas i form av bostadsrätter.

Tidsplan för dessa båda projekt är något oklart men byggnationen av fastigheten i Mölndal sätter förhoppningsvis igång under 2018 och det andra projektet går igång när kommunen har strulat färdigt.

Skall vi räkna lite?

Projektekonomi

Mölndal

Gudarna skall veta att jag inte är byggnadsingenjör och jag har ingen koll på den här typen av ekonomiska beräkningar så det här blir bara grova överslag men låt oss titta på förutsättningarna.

I Mölndal ägs redan marken och man är själv om projektet. I ren spekulation skulle jag gissa mig till att det där 20-talet bostäder man planerar kanske håller ett genomsnitt av 70 kvm stycket. Några mindre och några större. Det skulle innebära att man behöver bygga ungefär 1400 kvm bostäder och utöver det kanske man petar in 800 kvm affärslokaler (rena spekulationer). I dagsläget ligger det ett hus med 444 kvm affärslokaler på fastigheten men det är bara en fjärdedel av fastighetens yta så med lite tur kan det bli som jag tänker.

Vad kan det då kosta att bygga?

När jag googlar runt verkar det kosta mellan 25.000-35.000 kr kvadraten att bygga bostäder och det är lite billigare att bygga affärslokaler men säg att det går lös på 30.000 kr/kvm att bebygga fastigheten. Utöver det måste man räkna på alla kringutrymmen som korridorer, tvättstugor m.m. vilket verkar lägga på ungefär 10.000 kr per bostadskvadrat.  Det skulle innebära en kostnad av 88 miljoner kronor.

Jag har ingen aning om hur man skulle värdera ett sådant bygge men antag att de skulle sälja lägenheterna som bostadsrätter. När jag har kikat på ett antal bostadsrättsföreningars uppbyggnad och ekonomi verkar det vara så att bostadsrättsföreningen står för mellan en och två tredjedelar genom eget lån, slarvigt räknat, och lägenhetsköparna för en till två tredjedel av fastighetens pris. I dagsläget säljs lägenheterna i det området för mellan 35.000-45.000 kr/kvm där den övre delen av spannet verkar stämma bäst för nyare lägenheter.

Detta skulle innebära, om vi räknar lågt och bostadsköparna står för hälften samt att det de betalar ligger i mitten av spannet ovan, att varje bostadskvadrat inbringar 80.000 kr/kvm (40.000*2) vilket ger ett totalbelopp om 112 miljoner kronor.

Till detta kommer verksamhetslokalernas värde vilket blir ännu mer spekulation men låt oss anta att årshyran per kvadrat ligger på 800 kr och att avkastningskravet ligger på 5 % så har vi lagt in marginaler åt båda håll. Då skulle värdet av lokalerna vara 12,8 miljoner kronor (800*800/0,05).

Total projektvinst skulle då vara knappt 36,8 miljoner kronor.

Skara Bro

Med samma logik som ovan kanske vi kan anta liknande prisbild men att radhus vanligtvis är lite större än lägenheter så låt oss anta 20 radhus á 120 kvm. Dessutom skall projektet delas med arkitektfirman och man är tvungen att betala för marken.

Det är 2400 kvm som skall byggas totalt så låt oss räkna på Slottsvikens del om 1200 kvm. Intäkterna borde kunna bli 96 miljoner kronor. Utgifterna för att bygga, om vi förutsätter liknande totalbelopp som ovan, borde landa på 48 miljoner kronor och till detta kommer markavgift. Jag har verkligen ingen aning om vad en tomt i Skara Bro kan betinga men jag skulle gissa mig till att om man köper loss den från kommunen kanske man kan komma undan med en miljon per tomt och då får man lägga på ytterligare 10 miljoner i kostnad vilket gör att projektet landar på 38 miljoner i vinst.

Summering

Vi vet i dagsläget väldigt lite om projekten och det är ett microbolag så det lär inte komma särdeles mycket information heller men ovanstående är min bästa gissning där du, om du har en bredare kunskap än jag, gärna får dela med dig.

Om ovanstående faller in kommer vinstpotentialen vara närmare 75 miljoner kronor för ett bolag som är värt 24 miljoner. Om bolaget väljer att behålla Mölndalsfastigheten borde vinsten från Skara Bro kunna täcka bolagets behov av eget kapital till detta men då skall man vara medveten om att det finns en skevhet i tiden men det skulle ju innebära att bolaget kan öka från 80 milj i fastighetsvärde till någonstans i häraden 200 miljoner kronor på befintliga projekt, utan att ta in nytt kapital från ägarna. Det skulle också finnas utrymme att förvärva efter detta vilket gör att man skulle kunna ta ett rejält språng framåt.

Jag vet inte hur nära eller hur långt ifrån jag är i mina bedömningar men när jag i våras var på bolagets årsstämma fick jag några minuter i samtal med VD och han kunde inte svara på särdeles många frågor (med hänvisning till reglerna gällande noterade bolag) men när vi diskuterade hur bolaget skulle kunna uppnå målsättningen om en miljard i fastighetsvärde innan 2023-2024 då lös han upp och sa att han var förvånad över att ingen verkade räkna på projekten de hade i portföljen.

Jag har nu räknat på projekten och med tanke på hur fylld av tillförsikt VD var gällande de här projekten, är det min bedömning att jag förmodligen räknat väldigt fel och tagit i i underkant eller missat någonting väsentligt.

Vad tror du om detta?









4 kommentarer:

  1. Tja!

    Vill företaget både vara förvaltande bolag men samtidigt ta sig an projekt där man bygger för att sälja av allt(typ bostadsrätter).

    De kommer behöva ta in nytt kapital(emission/lån) för att kunna finansiera alla de projekt de har i pipen.

    Har svårt att se hur de ska kunna göra fastighetsförvärv samtidigt, i denna upphaussade marknaden med de prisstegringar som skett.

    Caset känns spontant nästan helg avhängigt på de som styr bolaget om det ska bli bra eller dåligt och då har vi inte bedömt risken för sådant bolaget ej kan påverka. Dvs hur marknaden ser ut idag.

    Tack för du delar med dig!:)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej

      Ja det här är ju inte annat än ett bet på ledningen. I dagsläget verkar det som om huvudfokus ligger på att klara av de projekt man åtagit sig och växa med det och de gjorde nyss en emission så jag tror inte att de nödvändigtvis måste ta in mer pengar, i alla fall inte de närmaste åren.

      Men som sagt. Det här är inget investeringscase utan mer ett försök att få hjälp att räkna lite för jag har ju mina aktier för att jag tycker att det är kul att äga "familjeföretaget".

      Radera
  2. Hej,
    Har också tittat på Slottsviken tidigare men fegade ur på grund av att det var så litet.
    Jag jobbar själv med projektutveckling på ett betydligt större bolag så känner till processen ganska väl. Så, spontant skulle jag säga att du tar goda marginaler nedåt, lite väl i underkant gällande lokalhyror till exempel, runt 1000 kr/kvm är rimligt. Fastigheten ligger precis vid Råda Sjön i Mölndal/Mölnlycke och kommer bli en fin pjäs.

    Tyvärr har du fel i ditt antagande om byggstart; planen kommer startas 2018 vilket innebär minst 18 månader framåt till färdig plan. Så det återstår en del arbete/tid tills detta projekt är klart. Realistisk inflyttning H2 2021 eller Q1 2022 gissningsvis, förutsatt att planen går smärtfritt fram.

    Skara bro kan jag inte uttala mig om alls men ser ju lovande ut och i lagom storlek för bolaget.
    Jag tror att man kommer ha nytta av att ta in mer pengar i takt med att projekten blir startklara. Eller sälja av delar av projekt/dela projekt för att köra andra helt i egen regi. Oavsett ser jag inget konstigt med det; kan vara både riskspridande och riskmedvetet att finansiera projekt på så vis.

    Kul att du delar med dig av mindre bolag; det pratas lite för lite om dem av de anledningar du nämner!

    /Anton

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Anton

      Tack för din insiktsfulla kommentar.

      Jag skulle gissa att diskonteringen av den framflyttade vinstförväntan av mölndalsprojektet kan jämna ut det positiva resultatet av en höjd förväntad hyra men oavsett är jag glad att du hävdar att jag varit för försiktig för det torde ju innebära att det kan bli okay i slutändan.

      Vi har diskuterat caset på jobbet några gånger och i hemlighet är vi överens om att det förmodligen kommer tas in en del pengar till och det är en av de främsta anledningarna till att jag inte utökar min position. Om jag gör det och dessutom skall vara med i nyemissioner kommer innehavet glida mig ur händerna och bli alldeles för stort.

      Radera