tisdag 25 september 2018

Belåning och inflation - tjäna på att låna

Jag satt nyligen och filosoferade över vårt bolån, räntor, inflation och samhällsekonomi - som man ju gör en vardag i september. Gör inte du det också?

När jag var yngre sa alla gamla rävar att på 80-talet kunde man tjäna pengar på att låna pengar. Jag förstod aldrig egentligen vad de menade men nu vet jag att under vissa perioder var inflationen i landet högre än räntan vilket i teorin innebär att man får betalt för att låna pengar.

Som av en händelse är situationen liknande idag.


Det fungerar såhär...

Om jag lånar 100 kr idag och skall betala 1 % ränta på pengarna samtidigt som vi har 2 % inflation kommer jag om ett år behöva betala tillbaka 101 kr till den som lånade ut pengarna till mig men men om man jämför de där 101 kronorna och vad jag hade kunnat köpa för dem året innan är de egentligen värda straxt under 99 kr.

Jag blir fortfarande tvungen att betala 1 kr i ränta men eftersom pengarna är mindre värda har jag i teorin tjänat 1 kr totalt.

Det är inte helt intuitivt och jag kanske inte är världsbäst på att förklara det hela men inflation är ändå ganska intressant om man har ett grundläggande grepp på vad det betyder. Har du inte hundra koll - sök upp det och läs för det är ett fundamentalt ekonomiskt begrepp vilket är mycket värdefullt att förstå.

Det som gjorde att jag satt och filosoferade över detta var att jag ganska nyligen sänkte vår boränta till 1,19 % och innan dess var vi aldrig över 1,36 %. Vi köpte lägenheten i början av 2017.

Inflationen just nu är 2,2 % och sedan vi tog vårt lån har inflationen sänkt värdet på pengar med 4,03 %. Vi har alltså betalat ungefär 2,6 % ränta och inflationen har gjort att vårt lån är värt 4 % mindre idag än när vi tog det. Det innebär i teorin att vi har fått 1,4 % i avkastning på lånet exklusive eventuell värdetillväxt på lägenheten.

Med en belåningsgrad på 85 % innebär det (om man är oförsiktig och inte tar hänsyn till amorteringen och dessutom avrundar lite grann) att vi fått 8 % avkastning på eget kapital. Detta är dessutom utan hänsyn tagen till ränteavdraget.

Är det nu man borde skriva in en disclamer om att man aldrig skall låna för att spekulera och att tillgångar kan öka eller minska i värde? Jag säger verkligen inte att man skall slänga sig på köpknappen och köpa ett hus med skyhög belåning bara för att tjäna pengar. Vad jag säger är att det kan vara ett intressant räkneexempel att fundera över när man sitter där på kammaren och grubblar över räkningarna.

I en situation där inflationen är högre än räntan kan man tjäna pengar på att låna. Man kan inte förvänta sig det eller räkna på det som någon form av säker placering. Man kan heller inte förvänta sig ett kassaflöde i slutändan och ur ett aggregerat perspektiv borde den typen av situation vara ovanlig och tidsbegränsad.

Men 8 % är 8 % och kan jag få en så hög real avkastning är jag ganska nöjd även om jag å ena sidan tar en skyhög risk och å andra sidan inte är benägen att sälja min tillgång för att realisera vinsten.

Tänker jag rätt?

Bildkälla: pbs.twimg.com

13 kommentarer:

  1. Du tänker helt rätt,själv köpte jag en övernattningslägenhet i Stockholm i jan 2018 och kunde löst den kontant men valde att belåna till 50% och fick en ränta hos Nordnet på 0,79% (private bankingkund) Dessa pengar investerade jag sedan i Amerikanska utdelningsaktier samt lite högräntefonder och har hitills en uppgång på 23%,vilket betalar lån och borättsavgift i 6 år.Så ingen dum affär

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Carl

      Fin utveckling och förhoppningsvis håller det i sig så att du bor "gratis" för alltid.

      Radera
  2. Det där hade Ulla "ostkroken" Andersson kunnat sikta in sig på istället om hon förstått matematiken. Det hade varit rättvist att skattebetalarna sluppit sponsra lånet, det blir en bra affär ändå. Men istället vill kommunisterna att de sparar ska straffskattas.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja att vi skall ha ett ränteavdrag tycker jag väl egentligen inte behövs men nu kan det vara för sent att ta bort det. Det är lättare att ta bort en sådan fördel när det har gått bra ett tag men om man börjar diskutera det nu är risken stor att man kommer till beslut lagom till lågkonjunkturen. Vi får väl se....

      Radera
    2. Gillar inte att kommentera partipolitik men gillar heller inte osakligheter Anonym. Mycket kan man tycka om Ulla Andersson men du har fel i att v vill att skattebetalarna ska sponsra lånet, tvärtom hör de till de partier som vill fasa ut ränteavdraget. För egen del har jag inte någon stark åsikt kring vem som blir statsminister och bildar regering utan hoppas bara att det blir stabilitet och att man just fasar ut ränteavdragen.

      Radera
  3. Bygger inte hela resonemanget på att du har en lön som ökar över tid, och helst snabbare än hur inflationen äter upp värdet på såväl dina lån som dina besparingar och ränteintäkter?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Oerjan

      Det jag försöker få fram är att de som har råd att låna blir rikare (eller i alla fall kan bli rikare) tack vare inflationen. Lånet blir mindre värt samtidigt som tillgången ökar i värde i takt med inflationen.

      Så man behöver en viss värdetillväxt på tillgången men inte så mycket men även om man inte har det så är ju mycket av tillgångens värde belånad vilket gör att pengarna som tappar i värde inte är ens egna.

      Att ha en lön som ökar i takt med inflationen och att ha andra tillgångar som ökar mer än inflationen är givetvis också bra men det var i alla fall inte det jag försökte förmedla.

      Radera
  4. Det är ju jäkligt intressant. Och märkligt då om man skalar upp det till de stora summor som företag lånar. En väldigt intressant fråga tycker jag är vad som händer när konjunkturen vänder. Hur långt ner kan Ingves sänka räntan egentligen? Det är ju på gränsen till dårskap att hålla en minusränta i rådande högkonjunktur.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Alicia

      Ja räntepolitiken är även i mitt tycke lite knepig men jag gissar att vi ganska snart kommer se en räntehöjning även om risken är stor att det är för sent.

      Radera
  5. Ja du, fråga alla våra fastighetsmiljardärer hur det egentligen gick till :)
    Mvh https://investera-pengar.blogspot.com/

    SvaraRadera
  6. Intressant resonemang och något man inte tänker på med tanke på att det sitter i ryggmärgen att inte låna.

    Har börjat använda Avanzas kortlån för likvider när det uppstår lägen i aktier och med tanke på att räntan som platinakund är 1,75% så är ju också den något lägre än inflationen varför lånet just nu i praktiken inte kostar någon ränta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har inte tänkt på att även det lånet är bra ur den aspekten. Jag har bara tänkt på spreaden men nu gjorde du mig lite glad :-)

      Radera