Idag ville jag mest reflektera över en sak jag kommit att se allt oftare och det är folk som frågar sig hur fastighetsbolag via exv Tessin kan erbjuda låneräntor på sina projekt med 10-12 % årligen.
10-12 % årlig ränta är självklart väldigt högt och det finns all anledning att fundera över hur stor risken är när man erbjuds en sådan ränta. Bloggrannen Kronantillmiljonen skrev om detta för ett tag sedan men han reflekterade mer om räntenivån ur investerarens perspektiv dvs att jag som investerare inte kan få någon kurstillväxt vilket gör att räntan är vad jag får totalt och dessutom är jag ju tvungen att betala 30 % kapitalskatt på inkomsten vilket gör att de där 10 %-ena blir 7 % och det är ju inte väldans högt.
Jag vill passa på att reflektera över hur det kan gå ihop för företaget och varför de erbjuder så hög ränta till privatpersoner för att få deras pengar.
Risker
Det finns mängder av risker och det här är inte en fullständig lista men några saker att tänka på kan vara följande.
1: Investeringen är onoterad. Det finns inget sätt att sälja lånet eller på annat vis komma ur investeringen i förtid. Pengarna är låsta.
2: Du kommer ha väldigt lite insyn i projektet och är helt utelämnad till projektägaren.
3: Du kommer väldigt långt ned i listan över fordringsägare om någonting går åt pipsvängen. Man kan vara ganska säker på att om det barkar åt h/%/)vete kommer projektägarna se till att göra allt för att sko sig och fixa undan så mycket pengar som möjligt. Det som finns kvar skall anställda, banken, staten osv ha. Även om du har fastighetspant brukar den vara efterställd banken och andra kreditgivare så det betyder inte att du kommer få tillbaka dina pengar.
4: Oftast är projektägaren ett relativt nystartat företag eller ett dotterbolag det inte finns särdeles mycket pengar i. Du kommer allt som oftast alltså bara ha tillgång till det bolagets finanser vilket i fastighetssammanhang är kaffepengar.
Detta är några av anledningarna till att risken anses tillräckligt hög för att motivera en hög ränta.
Tänk så här. Köper du en obligation över börsen kan du alltid sälja den till någon annan. Du kanske inte kan få mer än 10 kr för en obligation du köpte för 1000 kr men det finns nästan alltid något pris du kan sälja den för om du skulle vara riktigt desperat. Reglerna på börsen är helt annorlunda och informationen du kan förvänta dig är mycket högre varför du kan ha turen att lyckas fiska upp problem innan de växer sig för stora. I den här typen av projekt kommer du antingen få dina pengar eller inte. Är då 10-12 % tillräckligt med kompensation?
Hur går det ihop för projektägaren?
Det är egentligen inte så knepigt. Låt oss applicera lite enkel matematik på det här.
Först av allt skall vi konstatera att det oftast rör sig om byggen eller renoveringar så vinstmarginalerna är betydligt högre än de där 2-6 % man kan förvänta sig att få om man råkar äga ett hyreshus i centrala Göteborg. Låt oss istället anta att man kan skaka fram 30 % vinst efter att allt material och alla löner är betalda. Kvar att betala är då finansieringskostnaderna dvs räntorna.
För att alls få lån av banken kanske de kräver att du själv skakar fram 50 % finansiering och du har bara 10 % själv så du går och frågar Tessin om hjälp. Lyckas du får du låna 50 % till 4 % ränta av banken.
De tycker att du säkert kan lyckas skaka fram 40 % i privatlån om du är villig att erbjuda 10 % årlig ränta. Eftersom du beräknar att projektet skall vara klart inom 12 månader känner du att det är en helt okej lösning så du tar erbjudandet. Kalkylen blir som följer.
Kapitalbehov 10 miljoner kronor.
Eget kapital 1 miljon kronor = kostnad 0 kr
Privatlån 4 miljoner kronor = kostnad 400.000 kr
Banklån 5 miljoner kronor = kostnad 200.000 kr
Total finansieringskostnad 600.000 kr
Vad var nu den beräknade marginalen innan finansieringskostnad? 30 % inte sant? Det ger 3 miljoner kronor att betala finansieringskostnaden med (givet att man räknar lite slarvigt). Kvar blir 2,4 miljoner kronor vilket i slutandan innebär att projektägaren tjänar 240 % på eget kapital innan skatt.
Det gör heller inte så mycket om kalkylen inte håller. Antag 20 % marginal. Då tjänar projektägaren 1 miljon mindre vilket givetvis är tungt men det är fortfarande 1,4 miljoner kronor.
Är 30 % rimligt då?
Senaste projektet jag investerade i via ovan nämnda plattform beräknades leverera över 50 % marginal........ Efter finansieringskostnad men före skatt.......
Jag tror att 30 % är rimligt.
Men låt oss anta att projektet är att projektägaren vill köpa en hyresfastighet i en lite mindre ort (låt oss tänka Trollhättan, Ulricehamn, Karlskoga, Falun) och sedan hyra ut den och vill låna enligt ovan. Den årliga direktavkastningen borde ganska enkelt kunna bli minst 8 %. Går det ihop?
8 % ger 800.000 kr och efter finansieringskostnader blir det 200.000 kr kvar. Det är inga mängder men kalkylen är enklare att räkna på så det borde diffa mindre än tidigare exempel. Slutresultatet blir alltså att projektägaren "bara" tjänar 20 % på eget kapital.
Det är således sällan svårt att få kalkylen att gå ihop även om man erbjuder 10 % ränta till privatpersonerna som lånar ut pengar.
Bild: Freeimages.com
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar