"Kraschen" i Omega Healthcare Investors

I veckan har det varit rejält svajigt i ett par av portföljbolagen där ett av mina största innehav, OHI, har stått för den mesta dramatiken. Den 30/10 backade kursen ungefär 2 % och dagen därefter stängde kursen ned 6,84 % men som mest var den ned 10 % och sedan dess har det fortsatt vara svajigt och frågan är varför?

Panik bland investerarna är det enkla svaret. Det lite utförligare svaret är att den 30/10 avskiljdes kvartalets utdelning vilket naturligtvis innebär att kursen faller med lika mycket så det kursfallet är inget konstigt men dagen efter kom så kvartalsrapporten där bolaget förtydligade vissa av sina problem.

Bolaget sänkte sin guidning för den redovisade vinsten för helåret med ganska mycket och man definierade problemen man haft med ett par av sina kunder där det värsta problemet ligger hos en kund som står för drygt 5 % av omsättningen. Denna kund heter Orianna och det har framkommit nu att kundens betalningsförmåga är så begränsad att man har varit tvungen att adressera problemet både i redovisningen och på ett mer handgripligt plan där man nu arbetar för att de berörda fastigheterna skall tas över av en annan operatör.

Vi vet också att det är ytterligare en kund som har liknande problem men denna kunden är en av de mindre men tyvärr ser vi också att det finns vissa problem hos flera av de större kunderna så som Genesis & Signature vilka tillsammans står för över 13 % av omsättningen och skulle de få problem ja då har OHI riktiga bekymmer framöver.

Vad vi ser nu är den politiska osäkerheten i USA och dessutom brottas operatörerna med en lägre beläggningsgrad och ökade kostnader än tidigare vilket skapar problem för dem och OHI tvingades därför i senaste rapporten att sänka sin guidning gällande kassaflödet ganska drastiskt. Nyckeltalet FFO (Funds from operations) sänktes med hela 35 % men FAD vilket är kassaflöde tillgängligt för distribuering dvs det man kan dela ut sjönk "bara" med 4-5 % men eftersom det är första gången på ett decennium skapar det ganska kraftiga svallvågor bland investerarkollektivet.

Min analys
Som jag ser det är det här ett rejält bakslag men det var inte särdeles oväntat och det är i huvudsak en redovisningsteknisk störning. Det som var oväntat var att den berörda kunden var Orianna eftersom man i förra kvartalsrapporten noterade att Signature låg efter med betalningarna. Det gör orosnivån en aning högre men eftersom man inte nämnde Signature i den här rapporten antar jag att man har kommit tillrätta med problemet.

Problemen med Orianna kommer ta ungefär ett halvår att rätta till (enligt bolagsledningen) och man kommer att vara tvungen att sänka hyrorna med ungefär 10 miljoner dollar vilket för all del inte är småpengar men det är inte så himla farligt heller om man betänker bolagets storlek.

Vad som är problematiskt är att bolaget börjar närma sig gränsen för vad kassaflödet tål när det kommer till utdelning. Om de här problemen är de enda vi ser i närtid så är det en sak för då är utdelningen (inklusive höjningar) förmodligen trygga, specoellt om man räknar in nya förvärv som görs hela tiden. Nuvarande utdelningsnivå pendlar runt 90 % av FAD vilket är riktigt högt men det skapar inga problem och man kan klara ett par kvartalshöjningar innan man går i taket och jag är ganska säker på att styrelsen vill slippa bryta sin trend så ett par kvartal av att man nallar på kassan skulle också vara möjligt men inom ett år måste problemen vara lösta annars blir det jobbigt. Problemen är heller inte så stora att det skulle vara någon fara för utdelningen utan det som kan ge problem är om det kommer fler chocker i fastighetsportföljen.

Jag är ganska övertygad om att det mesta av Oriannas skulder kommer att betalas men att det kan ta ett halvår, upp till ett år. Dock är det så att man i dagsläget var tvungen att redovisa osäkerheten vilket skapade det här kraftiga resultattappet. Det innebär alltså att jag inte tror att problemen är riktigt så stora som redovisningen gör gällande utan att det handlar mer om en tidsaspekt. Pengarna kommer nog att komma men de kan bli lite färre och det kan ta tid men det var inte en permanent nedgång vi såg utan en engångsproblematik.

Det man gjorde rent tekniskt var att man värderade om den del av kundfordringarna som härrörde till Orianna och skrev ned dem med nära 200 milj. Man kommer fortsättningsvis redovisa intäkter och vinst enligt kontantprincipen gällande det bolaget, dvs man redovisar vinst när man har pengarna i handen. Detta innebär att den största delen av problemen är redovisningstekniska och påverkar inte det faktiska kassaflödet.

Summa summarum innebär kvartalsrapporten ett tapp på ca 5 % i FAD och AFFO men FFO tog en lite större smäll vilket jag tolkar som i huvudsak redovisningstekniska periodiseringseffekter. Jag misstänker att detta kan innebära att OHI kommer stå och stampa i ytterligare ett år men det är min förhoppning att bolaget kommer lösa problemen och att politiken klarnar.

Summering

Det som hände på aktiemarknaden och det som händer i bolaget är två helt olika saker. Marknadens "slakt" av kursen berodde dels på utdelningen som avskiljdes och dels på panik. Vi hade en massiv ökning i antalet omsatta aktier vilket i min värld tyder på att det institutionella kapitalet oroades över sina årsresultat och flydde ur aktien. Dessutom har USA kvar möjligheterna att skatteplanera vid årsskiftet så en del av rörelsen kan vara att man skatteplanerar även om det är en aning långt kvar till årsskiftet för att jag skall vara övertygad.

Ser man till värderingen av aktierna är priset rimligt helt utan någon framtida tillväxt. Om det enda som händer framöver är att vi får 2,60 dollar per år i all evighet är dagens aktiepris försvarbart. Jag är övertygad om att vi kommer se att bolaget har problem i ett till två år till men jag är också övertygad om att ledningen kommer att lyckas reda ut det och att vi kommer se en svag men fortsatt tillväxt och med en sådan inräknad är dagens kurs ett kap. Tror man på en mer permanent resultatkontraktion kan det vara dags att vara försiktig men på de här nivåerna är jag riktigt köpsugen.

Rapportlänken hittar du här om du är intresserad.

Jag rekommenderar dessutom tre välskrivna analyser på Seeking Alpha. Två positiva (här och här) samt en lite mer försiktig här.



Bildkälla: omegahealthcare.com