onsdag 17 februari 2021

Galen bostadsmarknad

När man hemnetknarkar och följer boprisutvecklingen kan man förledas att tro att den homogena bostadsmarknaden har klättrat litegrann under 2020 men vi har spanat lite under hösten och vintern och vi konstaterar att det är en ganska splittrad marknad.

Eftersom studenter pluggar hemifrån och veckopendlare inte pendlar längre är marknaden för små lägenheter nästan helt död. Det faktum att man inte heller får köpa en sådan lägenhet i spekulationssyfte för att hyra ut i några år och sedan kränga den finns inte ens vi med lite kapital att tillgå. Jag har sett ganska många ettor och tvåor dras tillbaka efter några veckor när säljaren inte fick det önskade priset.

Däremot på stora lägenheter, främst sådana med stor takterrass eller sådana med uteplats och gärna lite trädgård är situationen omvänd. Om man dessutom, som vi, tittar på hus eller radhus är marknaden ganska galen.


Vi tittar för all del bara i Göteborg med en radie om ca 5-6 mil så ta det med en nypa salt men i min värld borde en familj av medelinkomsttagare (2*35000kr/mån, 1 barn och inga övriga skulder) kunna låna ca 4 miljoner kronor.

Det innebär att om man antar att man måste ha 15 % egen insats är maxtaket för ett bostadsköp ca 4,750,000 kr. Det är ändå riktigt mycket pengar och redan där borde de flesta avskräckas men icke.

På de marknader vi spanat under senaste halvåret startar mögelruckel på 4-4,5 milj kronor och inte sällan slutar budgivningen runt 5 milj. Då vet alla med någon form av elektrisk aktivitet bakom pannbenet att det kommer krävas typ en miljon till för att inte ungarna skall få astma av att bo där.

De lite fräschare kåkarna där man inte behöver göra någonting mer än att flytta in börjar på 5,5-6 milj om de ligger i något område som är lite halvsunkigt eller på någon halvtråkig hållplats halvvägs till Oslo. De husen kan mycket enkelt klättra både en och två miljoner i budgivningarna och om du frågar mig är det ganska vansinnigt att betala 7 miljoner för en villa i Kode, även om det är enkelt pendlingsavstånd till Göteborg.

Analys

Jag gör en killgissning och tänker att anledningen till att det ser ut så här är för att folk insett att det inte är så kul att sitta inlåst i en trea på andra våningen tillsammans med fru och barn när man försöker jobba.

Jag gissar också att de flesta saknar annan användning för sina pengar och att lånelöftets summa är summan man skall göra av med om man köper en ny bostad för banken säger ju att man har råd och självklart är det en bra affär att maxa sitt boende (läs ironin).

Det innebär att en familj som suttit på bostadsmarknaden i några år och har 2-4 milj i vinst i bostaden med enkelhet kan slanta upp både 6 och 7 miljoner för en ny kåk och man kommer ändå ha mindre lån än maximalt. Plus att om man köper en dyrare bostad än den förra slipper man ju pröjsa vinstskatt och dessutom vet ju alla att priserna bara går upp så det finns ju inget sätt att förlora pengar här.

För en galning som jag är detta en ganska utmanande marknad för dels tycker jag att det finns ganska många andra ställen att stoppa pengarna och dels försöker jag räkna på saker och ting och jag har så oerhört svårt att motivera ett bostadsköp på 7 miljoner kronor.

Vi tjänar ganska bra just nu men oavsett vår situation blir jag lite kallsvettig när jag räknar på vad en försiktig höjning av räntan till blygsamma 3 % skulle innebära i boendekostnader. På 5 miljoner skulle räntan bli 12500 kr/mån och amorteringen drygt 8300 kr till givet att man inte måste amortera 3 %. Om vi sedan lägger på 5000 kr/mån i el och försäkringar m.m. och inte alls tar med i beräkningen att taket kommer behöva läggas om någon gång i framtiden så kostar boendet redan där nästan 26 000 kr/månad. Varje ytterligare procent i ränta kostar över 4000 kr och det blir snabbt svårt att betala räkningarna.

Vem kan anse att det är rimligt att bygga sitt liv utifrån att en hel lön av de två man har att tillgå skall spenderas på boende? Vad händer om en i familjen blir arbetslös? Dör i en trafikolycka? Får cancer?

Jag räknar alltid på att klara livet som ensamstående och med de ganska fantastiska inkomster vi ändå lyckas uppbringa idag är lån över 3 milj lite mycket men jag är inte rabiat utan kan sträcka mig lite längre men jag skulle aldrig få för mig att sälja portföljen och maxa låneutrymmet för att få bo en kvarts bilväg från Alingsås centrum.

Hur ser du på bostadsmarknaden och framförallt lånesituationen?


20 kommentarer:

  1. Tips till dig,sök några mil norr om Gbg och du får väldigt mkt för pengarna.Bor själv i trollhättan i stor kåk 230kvm allt i toppskick och skulle jag sälja idag så är nog priset ca 4,5milj.Sonen bor i Sollentuna ungefär samma förutsättningar men nyare kåk (2008) då är priset ca 12mille (galet) dyrt men jobbar du i Stockholm och vill bo i ville så är det bara att betala.Prisutvecklingen är dock grym i Stockholmsregionen och hans hus har gått upp ca 2 milj på 1,5 år

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har tittat en hel del uppåt men fru AvL är mindre sugen tyvärr. Jag gillar både Trollhättan och Uddevalla och det går fortfarande att hitta skapligt prissatta bostäder där men...

      Radera
  2. Att bostadsmarknaden gått bananas, i storstadsregionerna, verkar det inte råda några tvivel om. Jag sitter ju med på karusellen sedan många år och då känns det inte så hopplöst. Mardrömmen skulle ju vara att marknaden kraschar precis när man sitter med två boende vid en flytt.

    Kanske kommer efterfrågan på små lägenheter öka snart när alla par som klättrar på väggarna bestämmer sig för att gå skilda vägar och behöver två mindre boende?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag hoppas väl att inte just det kommer vara anledningen till att efterfrågan på små lägenheter och utbudet på större bostäder justeras men jag är inte helt främmande för tanken

      Radera
  3. Jag har verkligen märkt av det i Stockholmsområdet kan jag säga...
    Vi har tittat ganska länge på hus men har en ganska gedigen kravlista det som vi förut tyckte var väldigt dyrt på runt 10 miljoner kostar nu 11 miljoner eller mer!

    Förlorade budgivningen på ett hus vi verkligen ville ha i augusti med 300 000:- (rekord för området då) och nu kom det några nya hus som kostar 200 000:- mer än tidigare rekordet...

    Vi som har förmånen att behöva relativt lite har helt klart fått en nackdel av den låga räntan tyvärr...
    Så vi är lite uppgivna nu tyvärr, visst vi kan stretcha budgeten lite men oftast innebär husköp fler investeringar som vi vill ha möjlighet till också som då får vänta...
    Det som räddar oss är att vi bor i en ganska stor lägenhet med en ganska stor takterrass annars hade vi nog blivit tvungna att köpa något!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag känner med dig. Det är ju inte bara att det skall finnas utrymme i budgeten... Det skall ju vara rimligt också... Kan jag tycka i alla fall..

      Radera
  4. Håller med det är verkligen helt skruvat! För egen del är jag mångmiljonär och kan väl få ett hyggligt lånelöfte men jag får inte heller låna mer än 4 miljoner på min inkomst trots att den är väl tilltagen. Det är verkligen en "tragedy of the commons" som det heter på ekonomispråk att så många väljer att belåna sig till max istället för ta ett lån där man har rimlig belåningsgrad och marginal för oförutsedda händelser. De enda som vinner på det är fastighetsmäklarna och bankerna.

    Om jag vore i er sits skulle jag lägga pengarna på ett fritidshus i Västsverige där ni kan spendera tid med familjen på helger och ledig tid och bo enklare i Göteborgsregionen till vardags. Så resonerar jag själv den dag jag flyttar tillbaka, skulle aldrig vilja köpa en villa i Storstockholm när jag kan få ett riktigt fint fritidshus, kanske rent av året runt-bonat, för de pengarna som man kan leva i livet ut när man går i pension.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är en jättebra ide att köpa ett vettigt fritidshus. Vår dotter blir extremt lätt och snabbt åksjuk så resande är inte så himla roligt om det inte är med tåg för det klarar hon av en märklig anledning. Men det måste ju finnas någonting som är rimligt långt från en tågstation men som ändå känns som landet :-)

      Radera
  5. Nä, det är galet. Det är väldigt olika hur man prioriterar också. Vissa kan betala orimligt mycket i hopp om att storstadsmittas, trots att det innebär 45 min resväg till jobbet. Men man måste inte titta jättelångt, för att priserna ska sjunka lite, som Carl Fabian nämnde. Bra kommunikation till Gbg med pendel, krymper dessutom avståndet. :-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vi tittar nog inte på någonting som är närmare än 5 mil från GBG men även om det är ett par-tre miljoner billigare än i stan tycker jag att 4-5 miljoner för en kåk är ganska mycket redan det :-)

      Radera
  6. Kolla i Åsa, där finns en station och i närheten finns vad jag kommer ihåg en del fritidshus.

    Jag håller med. Bostadsmarknaden är tuff i regionen. Men man måste ha i bakhuvudet att det är många som varit med på resan och att många har föräldrar som varit med på den annars går inte matematiken ihop som du skriver.
    Frågan är om 3 % är relevant just nu? Det kan nog ta många många år innan vi ser den utvecklingen. Samtidigt som jag kan tycka att ett hus med bra läge kan vara värd 50 % av hushållets totala utgift en kortare period.
    Ändå är det (enligt min känsla) historiskt låg andel av inkomsten som läggs på boende just nu. Vi lägger ca. 10 % på boendet och vi bor bra och belånat. När jag var liten la mina föräldrar betydligt större andel av sina inkomster än vad vårt hushåll gör på boendet som är att jämföra med vårt. Jag är -85:a.

    Jag tror man ska vara försiktig i uttalandet att många inte klarar stigande räntor. Min erfarenhet var att beräkningen från banken var tuff (för fem år sedan). Vår kalkyl baserades på:
    - Kostnader/vuxen i allmänt 7.500:-
    - 7,5 % ränta
    - Amortering 2 %
    - 2000:-/barn
    - Samt att hushållet skulle ha två bilar.

    Den ser jag inte riktigt komma. Dessutom om en i hushållet blir av med jobbet så minskar troligtvis utgifterna.

    Nu sticker jag ut hakan men jag tror räntan ska väldigt långt upp eller att många blir arbetslösa innan priserna går ner. Båda dessa går sällan hand i hand men vem vet i framtiden.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för tipset.

      Ang att folk inte skulle klara höjd ränta. Mina tvivel härstammar från att jag tror att folk skulle känna en rejäl press om räntan går upp för även om banken räknar med god marginal betyder inte att gemene man gör det så jag föreställer mig att folk har valt att ha ganska mycket högre utgifter än beräknat vilket gör att de är tvungna att skära i någonting om räntan klättrar. Kombinera det med att en i hushållet blir av med jobbet så blir det tungt...

      Radera
  7. helt i min tankelinje. så bra skrivet.

    SvaraRadera
  8. Ger ytterligare ett tips, kolla Lilla Edet. Framför allt väster om älven är priserna lägre. Tar ca 45 min med bil att pendla till Göteborg.
    Själv är jag så grymt glad och lättad över att slippa 5 miljoner i bolån. Jag har så det räcker ändå, men tack vare tillgångar i familjen så är mitt bolån idag långt under min bostads värde. Blir också rädd när jag ser vilka lån folk är beredda att ta.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Har det hänt tillräckligt i Lilla Edet för att det skall vara en trevlig plats att bo i? Sist jag kikade var det alldeles för litet för min smak.

      Radera
    2. Vad för typ av underhållning lokalt är ni ute efter? För visst, det är en småstad med småstadsutbud. Folkets hus har evenemang lite då och då, det finns en biograf, Lödöse museum, föreningsliv, natur och lite lokalhistoriska platser. Annars kanske en väljer Lilla Edet för de låga bostadskostnaderna och sen transporterar sig till större utbud. Tidsmässigt skiljer det sig inte så mycket från att ta sig från Lilla Edet till Trollhättan, Uddevalla eller Göteborg än det tar att åka mellan olika ändar av Göteborg. Skillnaden är att i Lilla Edet blir du troligtvis beroende av bil.

      Radera
    3. Jag tror att det mer handlar om att ha lite liv och rörelse i närheten. Några fik, några större matvarubutiker så att man kan handla billigt, hygglig kollektivtrafik.

      Kultur och upplevelser kan jag åka för men jag hade gärna haft det mesta av vardagen inom bekvämt gångavstånd :-)

      Hur ser det ut med aktiviteter för barn där? Skola? Det är också någonting jag gärna slipper resa så mycket för att hantera.

      Radera
    4. Du får nog leta vidare 😊 Lilla Edet är mer för den som är ute efter ett (jämförelsevis) billigare boende och är okej med att pendla nån annanstans för det mesta.

      Radera
    5. :-) Det kan nog vara så. Jag tror ändå vi har skaffat oss en hygglig koll på var vi skall leta efter boende... Men tack så hemskt mycket för förslaget och diskussionen.

      Radera