Vi binder bolånet - Så får vi 1,19 %

(Det här är INTE ett sponsrat inlägg. Det är en diskussion om bolån i allmänhet
och vår situation i synnerhet.)

Tänka sig. Det där är en rubrik jag aldrig trodde att jag skulle sätta på ett inlägg för det var en händelse jag aldrig trodde skulle inträffa men tydligen är det jädrigt kallt nere hos herr Lucifer idag.

Bakgrund

Det finns en hel del studier på ämnet och det finns också en rad förståsigpåare som konstaterar att det alltid varit bättre att köra rörlig ränta på bolånen än att binda dem. Ur ett ekonomiskt hänseende i alla fall. Att binda räntan är att teckna en försäkring. Man vet alltid vad man kommer att betala, man behöver inte vara orolig för räntehöjningar under lånets bindningstid men denna trygghet kostar.

Bankerna har massor av människor som räknar och analyserar räntan och när deras prognoser är klara erbjuder de en bunden ränta på en viss tidsperiod. Denna bundna räntan inkluderar alla deras antaganden om framtiden plus en riskpremie som tar höjd för oförutsedda händelser.

Vi kan ta ett enkelt exempel.

Den förste juli 2016 sänkte riksbanken referensräntan till -0,5%. Om din bolånebank då antog att det med hygglig säkerhet skulle vara så att referensräntan skulle ligga på -0,5% i två år framöver och deras rörliga ränta var exv 1,5 % vore det rimligt att anta att en bunden ränta skulle vara 1,5 % också men eftersom det alltid finns en risk att någonting händer i ekonomin behöver banken ta höjd för att räntorna förändras så deras erbjudande kanske blir 1,99% bunden ränta i två år. De där 0,49 % är bankens säkerhetsmarginal och en försäkringspremie du betalar för tryggheten att veta vad ditt bolån kommer kosta.

Under en mycket lång tid har vi haft sjunkande räntor men det är inte osannolikt att vi inom en relativt snar framtid kommer se höjda räntor igen. Just nu verkar det dock vara så att bankerna inte tror på höjda räntor de kommande åren eftersom de flesta banker har samma rörliga ränta som bunden ränta med löptiderna 1-2 år. Det är först på mellan 5-10 års sikt som den bundna räntan är lite högre än den rörliga så varför skulle man binda räntan idag?

Det är väl mer sannolikt att priskriget och konkurrensen på bolånemarknaden kommer pressa räntan de kommande åren? Bankernas marginal på bolån har aldrig varit högre än nu och om riksbankens referensränta når +/-0 skulle det snarare erbjuda bankerna möjlighet att sänka bolåneräntan än att höja den eftersom de inte behöver kompensera för kostnaden att hålla kontanter.

Men för oss är det annorlunda.

Vår situation

När vi tecknade vårt bolån var vi två relativt välbetalda individer utan barn. Jag förhandlade med en rad olika banker och tillslut visade det sig att Danske Banks erbjudande till de fackligt anslutna var det mest gynnsamma för oss eftersom de andra bankerna vägrade krypa under 1,5 %. Danskes erbjudande var då 1,32 % rörlig ränta (idag är den 1,34%).

Sedan dess har vi gått ned i arbetstid, fått barn, köpt bil osv. Dessutom har föreningens avgift höjts så vår bolånekalkyl skulle se väldigt annorlunda ut idag jämfört med för ett par år sedan.

Det är nu inget vi oroar oss för särdeles mycket för våra kalkyler skulle kvickt gå att lappa ihop bara vi började jobba igen men det känns ändå fullständigt orimligt att anta att bankerna skulle överösa oss med erbjudanden som var avsevärt bättre än det vi har idag (jag har också kikat runt hos en del banker och konstaterat att deras erbjudanden till oss försämrats även inräknat fulla löner m.m.).

Det finns en rad nischaktörer med bra erbjudanden men antingen finns det krav på betydligt lägre belåningsgrad än den vi har eller så är erbjudandena i paritet med det vi har eller så finns det en inbyggd risk i erbjudandet vilken jag inte är beredd att ta.

I detta skall man också vara medveten om att våra erbjudanden från storbankerna mfl skulle bli avsevärt bättre om vi var beredda att teckna en rad försäkringar hos banken, flytta våra pensioner och samla vårt sparande hos dem men låt oss anta att vi skulle kunna komma ned till 1,1 % rörlig ränta istället för 1,34 %. Det innebär en kostnadssänkning på 1680 kr per miljon i lån och år efter ränteavdrag. Kostnaderna för alla försäkringar och utbudsförändringar i sparandet skulle med marginal motverka den besparingen.

Vi är alltså inte särdeles benägen att ta risker med vårt bolån, erbjudandearsenalen för oss är inte så himla lockande jämfört med det vi har och bundna räntor tenderar att innebära en ökad kostnad vilket vi inte ser som lockande då vi heller inte har behov av den tryggheten.

Ett erbjudande vi lockas av

För några veckor sedan släppte Danske Bank ett erbjudande om att binda räntan i två år till 1,29 % eller 1,19 % ränta. För att få ta del av 1,19 %-erbjudandet måste man sätta in 100.000 kr på banken förutom att man måste tillhöra ett av de förhandlande fackförbunden och flytta, teckna eller ha ett bolån i Danske Bank.

Vi uppfyller de två senare kriterierna så jag kontaktade banken och frågade vad som gällde med de där 100.000 kronorna. Önskemålet från banken är att pengarna skall vara ett långsiktigt sparande men man har givetvis tillgång till pengarna under löptiden och man är fri att göra vad man vill med dem.

100.000 kr är mycket pengar; det har jag full respekt för men vi har den möjligheten så vår plan är att studsa 100.000 kronor mot ett sparkonto lagom lång tid för att binda våra bolåneräntor. Vad vi sedan gör med pengarna återstår att se.

1,19 % är ett erbjudande som dels sparar oss pengar, dels kan jag sluta fundera på att försöka hitta bättre deals och erbjudandet är såpass bra att jag inte tror att vi kommer att få ett erbjudande inom den löptiden som är så mycket bättre att jag blir riktigt missnöjd över valet att binda räntan (jag skriver JAG här för det är herr AvL som bryr sig. Antalet gånger fru AvL reflekterar över bolåneräntan per år kan räknas på ena handens tumme och då tar man nog i).

Summering

Vad tror ni om detta? Är jag dum i huvudet som binder räntan?

Min logik är att enda chansen för oss att få en lägre ränta är om en annan bank erbjuder en lägre ränta till oss och chansen att det händer tror jag är mycket låg. Att sitta kvar på rörlig ränta kommer med mycket stor sannolikhet inte ge oss en lägre kostnad än den vi får med bundet eftersom den erbjudna bundna räntan är så mycket lägre än den rörliga (vilket i sig är ganska sällsynt).

Dessutom ser jag risken med detta upplägg som begränsad. Bindningstiden är två år vilket inte är så himla lång tid. Vill vi flytta kommer det bli till större varför det är osannolikt att vi inte kommer kunna behålla våra villkor. Skulle det komma bättre erbjudande inom bindningstiden kan det inte röra sig om särdeles stora summor att spara.

Så vad tror du?

Bildkälla: dreamstime.com